Lãi suất hạ nhiệt, thị trường bất động sản 2026 phản ứng ra sao?

Khi lãi suất bất động sản bắt đầu hạ nhiệt, nhiều người mua nhà kỳ vọng được vay vốn rẻ hơn. Nhưng giới chuyên gia cho rằng chuyển biến thực tế với thị trường địa ốc chưa thể đến ngay.

Ngay sau chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước, vài nhà băng công bố giảm tới 2%/năm cho các khoản giải ngân mới. Phần giảm này chủ yếu dành cho lĩnh vực ưu tiên và khách sản xuất, kinh doanh, chứ chưa phải một đợt nới rộng cho vay mua nhà.

Vì sao lãi suất bất động sản chưa giảm ngay cho người mua?

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, cho rằng tác động của việc hạ lãi suất tới địa ốc cần thêm thời gian kiểm chứng. Ông nhắc lại đợt chỉ đạo hồi tháng 5: lãi suất không những không giảm như mong đợi mà huy động lẫn cho vay còn nhích lên.

Dư địa giảm cũng không đồng đều. Vài ngân hàng lớn có thể hạ thêm, trong khi các ngân hàng tư nhân đã huy động vốn giá cao sẽ khó kéo lãi cho vay xuống. Hệ quả là chi phí vốn cho địa ốc vẫn neo cao hơn kỳ vọng.

Nhà ở xã hội có còn là điểm sáng?

Ngay cả nhà ở xã hội, phân khúc tưởng dễ bán nhờ nhu cầu ở thực, người mua cũng chật vật vay vốn. Khảo sát của ông Quê tại một số dự án cho thấy từ tháng 8 đến nay, vốn ưu đãi khó với tới, vay thương mại cũng không dễ; khoảng 10-20% khách phải thanh lý hợp đồng vì thiếu khả năng tài chính.

Dù vậy, ông Quê dự báo từ nay đến cuối 2026, thậm chí sang 2027, nhà ở xã hội vẫn là điểm sáng tương đối nhờ cầu ở thực. Các phân khúc thương mại như chung cư, đất nền, biệt thự, liền kề còn đối mặt thách thức về thanh khoản và giá bán. Ông cảnh báo nguồn cung đang lệch pha khi nhiều dự án dồn vào phân khúc cao cấp, vượt túi tiền của số đông.

Người mua nên vay tối đa bao nhiêu phần trăm giá nhà?

Bà Nguyễn Phượng, lãnh đạo một sàn môi giới ở Hà Nội, nhận định lãi suất dịu đi giúp cải thiện tâm lý, nhưng chưa đủ tạo làn sóng giao dịch nếu giá nhà vẫn vượt xa khả năng chi trả. Quyết định mua phụ thuộc cả thu nhập, năng lực trả nợ và kỳ vọng giá trong tương lai.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) khuyến nghị không vay quá 50% giá trị tài sản để hạn chế rủi ro. Theo VARS, do dùng đòn bẩy lớn, địa ốc là kênh chịu tác động trực tiếp và sâu nhất khi lãi suất biến động. Bài học chu kỳ 2011-2013 vẫn còn nguyên: lãi vay vượt 18-20%/năm khiến nhiều người bán tháo cắt lỗ, thị trường đóng băng, giá nhiều nơi giảm 30-40%. Bạn có thể tham khảo thêm các phân tích thị trường trước khi dùng đòn bẩy.

Góc nhìn OpenHouse

Lãi suất hạ là tín hiệu tốt cho tâm lý, nhưng chưa phải đèn xanh để vay tối đa mua nhà. Với người mua ở thực, nguyên tắc vay dưới 50% giá trị và tính dư dòng tiền cho kịch bản lãi suất tăng trở lại vẫn an toàn hơn. Dòng tiền nên ưu tiên sản phẩm đúng nhu cầu ở, thay vì chạy theo phân khúc cao cấp đang dư cung.