Thị trường bất động sản quý 3/2026: 31.800 sản phẩm mới, hấp thụ chỉ 39,3%

Thị trường bất động sản quý 3/2026 cho thấy một nghịch lý quen thuộc: hàng mới đổ ra dồi dào nhưng người mua vẫn chần chừ. Theo báo cáo vừa công bố của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cả nước có 31.844 sản phẩm chào bán, song chỉ 12.520 trong số đó chốt được giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 39,3%.

Hiểu nôm na, cứ 10 sản phẩm đưa ra thì chưa tới 4 căn tìm được chủ. Khoảng trống giữa hàng bày bán và hàng bán được đang nói điều gì với người chuẩn bị xuống tiền?

Vì sao nguồn cung tăng mà sức mua vẫn yếu?

Lượng hàng nhiều đồng nghĩa người mua có dư lựa chọn, nhưng tâm lý lại thiên về thận trọng. Tiền gửi tiết kiệm của dân cư vẫn dồi dào, nhu cầu hỏi han, đi xem thực tế không hề giảm, song dòng tiền chưa chịu chuyển thành quyết định mua. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá, khách hàng soi kỹ từng yếu tố trước khi đặt bút.

Dòng vốn hiện nghiêng về nhóm sản phẩm:

• đáp ứng nhu cầu ở thực, không nặng tính đầu cơ;
• pháp lý minh bạch, tiến độ rõ ràng;
• hạ tầng và tiện ích đã hoặc sắp hoàn thiện.

Ngược lại, sản phẩm chủ yếu trông chờ vào sóng giá, khó khai thác thực tế đang chật vật tìm người mua. Nguồn cung lớn vì thế không tự động kéo thanh khoản đi lên.

Về cơ cấu, căn hộ chung cư vẫn áp đảo với 67,27% tổng lượng hàng mới. Nhà thấp tầng cùng đất nền chiếm 23,63%, phần còn lại 9,1% thuộc về nhà ở xã hội. Nhu cầu ở tại các đô thị lớn tiếp tục giữ vai trò định hình thị trường.

Giá căn hộ ở ba đô thị lớn hiện ra sao?

Mặt bằng giá căn hộ sơ cấp duy trì mức cao và khá ổn định so với quý liền trước. So với kỳ gốc quý 1/2019, biên độ tăng vẫn rất dày:

Thành phố	Giá bình quân (triệu đồng/m²)	So với quý 1/2019
Hà Nội	79,3	+97%
TP.HCM	88,3	+69,8%
Đà Nẵng	68,9	+76,2%

Phía sau mức giá này là áp lực chi phí chưa hạ nhiệt: tiền sử dụng đất, lãi vay, vật liệu và nhân công. Những khoản này tiếp tục đè lên giá chào bán, khiến khả năng mua nhà phụ thuộc ngày càng nhiều vào thu nhập và nguồn vốn của mỗi gia đình.

Nhà ở xã hội: phân khúc đang được dồn lực

Khi phân khúc thương mại phân hóa về thanh khoản, nhà ở xã hội lại được thúc đẩy đồng loạt qua triển khai dự án, tín dụng và chính sách. Tính đến hết quý 3/2026, cả nước đã khởi công 128 dự án với 183.293 sản phẩm; song song đó, 170 dự án đã hoàn thành, bổ sung 46.962 căn ra thị trường.

Về vốn, trong 9 tháng đầu năm 2026, Ngân hàng Chính sách xã hội giải ngân 8.236 tỷ đồng cho 14.415 khách hàng, tăng 3.912 tỷ đồng so với cùng kỳ 2025. Lãi suất vay mua nhà ở xã hội tại các ngân hàng thương mại được nêu ở mức 6,5%/năm.

Định hướng dài hạn cũng đã có khung pháp lý. Nghị quyết 303/NQ-CP ngày 30/9/2026 giao các địa phương giai đoạn 2026-2030 tổng chỉ tiêu 899.857 căn, gồm:

• 708.834 căn để bán và thuê mua;
• 191.023 căn dành cho thuê.

Đối tượng thụ hưởng cũng được mở rộng: theo Luật Dân số số 113/2025/QH15, từ ngày 1/7/2026, người sinh từ hai con đẻ trở lên được xếp vào diện nhà ở xã hội và ưu tiên khi cùng đáp ứng tiêu chuẩn. Bạn đọc quan tâm có thể theo dõi thêm các dự án đang mở bán tại chuyên mục nhà ở xã hội.

Góc nhìn OpenHouse

Con số hấp thụ 39,3% không phải tín hiệu bi quan, mà là lời nhắc rằng thị trường đã bước vào giai đoạn chọn lọc. Với người mua ở thực, đây lại là lúc dễ thương lượng vì hàng nhiều và chủ đầu tư cần bán. Điều nên ưu tiên là pháp lý sạch, tiến độ thật và dòng tiền trả nợ an toàn, thay vì đặt cược vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Riêng nhóm thu nhập trung bình, gói vay 6,5%/năm cùng chỉ tiêu gần 900.000 căn nhà ở xã hội là cánh cửa đáng theo dõi sát trong vài năm tới.