Lãi suất thả nổi vọt lên 13-16%, nhiều gia đình buộc phải bán nhà trả nợ

Lãi suất thả nổi tăng mạnh sau khi hết thời gian ưu đãi đang trở thành lý do khiến nhiều người mua nhà ở TP HCM phải rao bán tài sản, chuyển về căn nhỏ hơn hoặc dời ra xa trung tâm để giảm nghĩa vụ trả nợ.

Vì sao lãi suất thả nổi đẩy nhiều người vào thế phải bán nhà?

Câu chuyện lặp lại ở nhiều gia đình: khoản vay dễ chịu trong hai năm đầu, rồi bật lên gấp rưỡi khi ưu đãi hết hạn.

• Một gia đình trẻ ở phường Phú Thọ vay gần 2,4 tỷ đồng mua căn hộ 72 m² khu Đông. Giai đoạn ưu đãi 0%, mỗi tháng trả 24-25 triệu; khi lãi lên 12,3%, con số vọt lên 35 triệu trong khi thu nhập hai vợ chồng chỉ 60 triệu, buộc họ bán căn hộ để tất toán.
• Một chủ nhà ở Thạnh Mỹ Tây bán căn 82 m² trị giá 12 tỷ chỉ sau hai năm nhận bàn giao. Với khoản vay 6 tỷ, lãi thả nổi 11,6% khiến riêng phần lãi đã ngốn khoảng 58 triệu mỗi tháng.
• Một nhà đầu tư ở khu quận 11 cũ dùng đòn bẩy 7 tỷ đồng cho nhà phố và bất động sản nghỉ dưỡng. Tháng 9, lãi chạm 15%, dòng tiền vỡ kế hoạch, anh phải bán chính căn nhà đang ở và cắt lỗ sâu các tài sản đầu tư.

Điểm chung là người vay tính toán dựa trên mức trả góp thời ưu đãi, nhưng lại không chuẩn bị cho kịch bản lãi suất bình thường hóa.

Thị trường thứ cấp đang giảm giá tới mức nào?

Áp lực trả nợ lan ra toàn thị trường, kéo theo làn sóng giảm giá để thoát hàng. Số liệu từ các đơn vị nghiên cứu cho thấy khoảng cách giữa lãi ưu đãi và lãi thả nổi rất lớn:

Hệ quả là nhà thứ cấp điều chỉnh giá trung bình 10-15%. Theo ghi nhận tại các sàn môi giới TP HCM, hơn 60% nguồn hàng bán lại đến từ nhóm nhà đầu tư kẹt dòng tiền. Người cần bán nhanh thường phải lùi giá 15-20%, cá biệt có tài sản thanh lý thấp hơn kỳ vọng ban đầu 30-40%. Sức mua chín tháng đầu năm vẫn yếu, giảm 50-60% so với cùng kỳ theo Knight Frank.

Người mua nhà nên làm gì để không rơi vào vòng xoáy này?

Theo chuyên gia Lê Quốc Kiên, rủi ro lớn nhất không nằm ở mức lãi lúc ký hợp đồng mà ở khả năng giữ dòng tiền suốt 15-25 năm trả nợ, nhất là với người vay 60-70% giá trị tài sản. Minh họa: khoản vay 4 tỷ nếu lãi nhích từ 6,5-8% lên 10-15% có thể khiến tiền trả ngân hàng lên 50-60 triệu mỗi tháng.

Với người đã mất cân đối, không còn quỹ dự phòng, ông Kiên cho rằng chủ động bán tài sản đôi khi an toàn hơn việc vay nóng để gồng tiếp. Ngược lại, ai còn thu nhập ổn định có thể thương lượng lại khoản vay hoặc chuyển ngân hàng có điều kiện tốt hơn.

Ở khâu chọn sản phẩm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE Việt Nam, khuyên nên nhìn vào tổng chi phí sở hữu thay vì chỉ so khoản trả góp thời ưu đãi. Các gói chiết khấu, hỗ trợ lãi suất cần quy về cùng một mặt bằng để so sánh, cộng thêm phí quản lý và chi phí vận hành dài hạn. Quan trọng nhất: khoản vay phải nằm trong khả năng chi trả ngay cả khi lãi tăng, kèm vốn tự có đủ dày và quỹ dự phòng cho kịch bản thu nhập giảm. Bạn đọc có thể tham khảo thêm nguồn hàng minh bạch tại danh mục dự án OpenHouse trước khi quyết định.

Góc nhìn OpenHouse

Con số 35 hay 58 triệu đồng tiền trả mỗi tháng cho thấy một quy tắc cũ vẫn đúng: đừng mua nhà bằng mức lãi ưu đãi, hãy mua bằng mức lãi thả nổi. Trước khi xuống tiền, người mua nên thử "stress test" khoản vay ở mức 15-16% và chỉ cam kết nếu nghĩa vụ trả nợ vẫn dưới 40-45% thu nhập. Giai đoạn giá thứ cấp hạ 10-20% cũng là cơ hội cho người có sẵn tiền và tâm lý vững, nhưng chỉ khi dòng tiền của chính họ không phụ thuộc vào ưu đãi ngắn hạn.