Nhà ở cho thuê lần đầu có chương riêng trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi

Lần đầu tiên, nhà ở cho thuê được dành hẳn một chương riêng trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Đây là tín hiệu cho thấy chính sách đang nghiêng dần từ chỗ chỉ khuyến khích mua bán sang chăm lo cả phân khúc thuê.

Sáng 22/10, tại Kỳ họp thứ hai Quốc hội khóa XVI, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng trình bày Tờ trình dự án Luật Nhà ở sửa đổi. Bản dự thảo rút gọn còn 13 chương với 130 điều, bớt 68 điều so với luật hiện hành năm 2023.

Bốn nhóm nhà ở được phân định lại thế nào?

Thay vì gộp chung, dự thảo tách nhà ở thành bốn nhóm, mỗi nhóm một cơ chế riêng:

• nhà ở cho thuê — nhóm có chương mới hoàn toàn;
• nhà ở thương mại — xây để bán, cho thuê, thuê mua theo thị trường;
• nhà ở công vụ — bổ sung miễn tiền thuê cho cán bộ biệt phái tới xã khó khăn, biên giới, hải đảo;
• nhà ở chính sách — gồm nhà ở xã hội, nhà cho người có công, lực lượng vũ trang và tái định cư.

Riêng chương về phát triển nhà ở cho thuê quy định rõ ai được thuê, nguồn vốn trong và ngoài ngân sách, thủ tục đầu tư, ưu đãi dành cho chủ đầu tư, cách định giá thuê và khâu quản lý vận hành.

Phân lô bán nền và sở hữu của người nước ngoài có gì mới?

Với nhà ở thương mại, dự thảo giao địa phương tự quyết khu vực được chuyển nhượng đất theo kiểu phân lô, bán nền cho dân tự xây, áp dụng ở đô thị loại III và những vùng còn lại. Một điểm đáng chú ý khác: dự thảo bỏ quyền sở hữu nhà ở riêng lẻ tại Việt Nam của tổ chức và cá nhân nước ngoài.

Về nhà ở xã hội, cơ quan soạn thảo luật hóa những nội dung phù hợp từ Nghị quyết 201 của Quốc hội và Nghị quyết 66.15 năm 2026 của Chính phủ, đồng thời chỉnh lại quy định bán lại nhà sau 5 năm cùng nghĩa vụ làm nhà ở xã hội của chủ dự án thương mại.

Cơ quan thẩm tra lưu ý điều gì?

Trình bày báo cáo thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Phan Chí Hiếu tán thành việc sửa đổi toàn diện. Tuy vậy, Ủy ban đề nghị hạn chế tối đa việc phân lô, bán nền ở các đô thị lớn, kiểm soát chặt đối tượng hưởng ưu tiên và ngăn chặn đầu cơ.

Cơ quan thẩm tra cũng muốn làm rõ nhóm được thuê, nhất là ở dự án dùng vốn ngân sách, và có ưu đãi để phát triển nhà cho thuê ở mức giá vừa túi tiền. Về thủ tục, dự thảo trao cho địa phương 20 trong 21 đầu việc, chỉ giữ lại một thủ tục thuê nhà công vụ ở Bộ Xây dựng, đồng thời cắt bớt ba phần tư điều kiện kinh doanh. Bạn đọc có thể xem thêm các tin pháp lý bất động sản để theo dõi.

Lộ trình thông qua

Ba dự án Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đều được sửa cùng đợt, từng trình Quốc hội lần đầu hồi tháng 8/2026. Theo kế hoạch, các đại biểu thảo luận tổ trong ngày 22/10, bàn tại hội trường ngày 29/10 và sáng 30/10, rồi dự kiến bấm nút thông qua vào sáng 21/11.

Góc nhìn OpenHouse

Một chương riêng cho nhà ở cho thuê có thể kéo thêm nguồn cung căn hộ thuê bài bản, giúp người chưa đủ tiền mua nhà có chỗ ở ổn định hơn thay vì chỉ thuê phòng trọ tự phát. Việc siết phân lô bán nền ở đô thị lớn cũng hạn chế bớt sóng đầu cơ đất nền. Người mua nên bám sát bản luật được thông qua ngày 21/11, bởi đây mới là dự thảo và nhiều điều khoản còn có thể thay đổi.