Thủ tướng: nhà trước hết để ở — Luật Nhà ở sửa đổi ưu tiên nhà cho thuê

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đang định hình một thông điệp chính sách rõ ràng: nhà trước hết là để người dân có chỗ ở, không chỉ là tài sản để sở hữu. Quan điểm này được Thủ tướng Lê Minh Hưng nêu tại phiên thảo luận tổ chiều 22/10, khi cho ý kiến về ba dự án luật liên quan sát sườn tới thị trường bất động sản.

Vì sao chuyển từ "sở hữu" sang "chỗ ở"?

Ba luật được bàn cùng lúc gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (đều sửa đổi) — có quan hệ gắn bó và tác động trực tiếp đến chỗ ở, tài sản, sinh kế của người dân. Theo Thủ tướng, nhu cầu nhà ở rất lớn nhưng nguồn cung vừa túi tiền còn thiếu. Cơ cấu nhà hiện nghiêng về sở hữu, các loại hình chưa được phân định rạch ròi, nên chính sách hỗ trợ chưa chạm đúng nhóm cần ưu tiên là nhà ở xã hội và nhà cho thuê.

Bốn nhóm nhà ở và cú hích cho nhà cho thuê

Dự thảo chia nhà ở thành 4 nhóm với cơ chế riêng: nhà thương mại vận hành theo thị trường (người thu nhập cao tiếp cận phân khúc cao cấp), cùng ba nhóm nhà cho thuê, nhà công vụ và nhà ở chính sách. Tinh thần xuyên suốt là Nhà nước không bao cấp hoàn toàn nhưng cũng không thả nổi cho thị trường tự quyết.

Điểm mới đáng chú ý là nhà cho thuê được nâng lên thành trụ cột chiến lược để bảo đảm an sinh và kìm bớt đầu cơ. Giá nhà thương mại tăng nhanh khiến người trẻ phải tích lũy rất lâu mới mua nổi, trong khi nhu cầu thuê dài hạn, giá hợp lý ngày càng lớn. Vì vậy, dự thảo dành riêng một chương cho nhà cho thuê, bao gồm nhà do vốn nhà nước đầu tư qua quỹ nhà ở địa phương, nhà cho thuê bằng vốn tư nhân và nhà lưu trú công nhân khu công nghiệp. Giá thuê sẽ không được vượt khung do UBND cấp tỉnh ban hành. Với nhà công vụ, dự thảo bổ sung miễn tiền thuê cho cán bộ, công chức được điều động tới các xã đặc biệt khó khăn, biên giới, hải đảo.

Nhà ở xã hội: chỉ bán lại đúng đối tượng sau 5 năm

Để chặn trục lợi, dự thảo luật hóa các chính sách nhà ở xã hội đã kiểm chứng và thêm rào chắn mới. Thực tế từng xuất hiện tình trạng người mua nhà ở xã hội chờ hết 5 năm rồi bán lại theo giá thị trường, biến chỗ ở an sinh thành kênh kiếm lời. Dự thảo quy định: sau 5 năm, chủ nhà chỉ được bán lại cho người cũng thuộc diện được mua loại hình này.

Một vướng mắc khác cũng được gỡ. Hiện chủ đầu tư dự án thương mại phải dành 20% quỹ đất (hoặc nộp tiền tương đương) cho nhà ở xã hội, nhưng thời điểm tính tiền sử dụng đất lại chưa khớp giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai. Dự thảo mở hướng để từng địa phương tự chọn phương án thực hiện cho phù hợp thực tế.

Điều tiết giá đất để kéo giá nhà xuống

Thủ tướng chỉ ra một vòng luẩn quẩn: khi định giá đất bám theo kết quả đấu giá ở mức rất cao, giá đất đó được tính vào chi phí dự án, cộng chi phí vốn và thủ tục kéo dài, đẩy giá nhà lên. Giá đất cao có thể giúp địa phương tăng thu ngân sách nhất thời, nhưng để lại hệ lụy lớn và khó kéo giá nhà về mức người ưu tiên mua được. Do đó, Nhà nước cần chủ động điều tiết, quản lý giá đất, trước hết cho nhà ở xã hội và nhà cho thuê.

Dự thảo cũng siết phân lô bán nền: tại các phường thuộc đô thị đặc biệt, đô thị loại I và loại II, chủ đầu tư buộc phải xây nhà thay vì bán đất nền; khu vực khác do tỉnh quyết theo tiêu chí chung. Với quỹ đất đô thị ngày càng hẹp, hướng được khuyến khích là phát triển nhà cao tầng. Bạn đọc theo dõi thêm các thay đổi chính sách tại chuyên mục pháp lý - chính sách.

Góc nhìn OpenHouse

Nếu các đề xuất này thành luật, thị trường sẽ dịch chuyển: người trẻ và lao động nhập cư có thêm lựa chọn thuê dài hạn giá kiểm soát, thay vì bắt buộc dồn tiền mua. Với giới đầu tư, dư địa lướt sóng nhà ở xã hội gần như bị khóa, còn phân lô bán nền ở đô thị lớn sẽ thu hẹp. Người mua ở thực nên nhìn đây là tín hiệu tích cực cho nguồn cung vừa túi tiền, nhưng hiệu quả thực tế vẫn phụ thuộc vào cơ chế ưu đãi đủ mạnh để doanh nghiệp làm nhà cho thuê.