Nhà mặt phố cho thuê ế ẩm giữa đất vàng: chủ nhà nên làm gì?

Nhà mặt phố cho thuê ở nhiều tuyến đắc địa của Hà Nội đang rơi vào cảnh cửa đóng then cài, dù chủ nhà treo biển mỏi mắt và hạ giá. Nghịch lý đất vàng mà vẫn ế đặt ra câu hỏi: vấn đề nằm ở thị trường hay ở cách cho thuê?

Khảo sát cho thấy tình trạng này trải khắp các trục từng sầm uất như Đội Cấn, Kim Mã, Đào Tấn, Núi Trúc, Phố Huế, Cầu Giấy, Tôn Đức Thắng hay Hà Đông. Không ít chủ nhà đã giảm giá thuê 10-20% nhưng vẫn khó chốt được hợp đồng.

Dọc phố, dễ bắt gặp những căn nhà phố thương mại, shophouse, thậm chí biệt thự bốn tầng rộng 100-300m2 im lìm. Giấy rao cho thuê dán chồng lớp, bạc màu theo thời gian; có chủ còn sơn thẳng nội dung cho thuê lên tường mà tình hình vẫn không khá hơn.

Vì sao nhà mặt phố đắc địa vẫn ế khách thuê?

Theo bà Phạm Thị Miền (Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam), hiện tượng mặt bằng kinh doanh khó cho thuê đến từ nhiều phía cùng lúc.

Đầu tiên là lệch pha cung - cầu. Nhiều khu đô thị mọc lên rất nhanh nhưng dân cư về ở lại chậm, nên lượng khách tiềm năng cho kinh doanh chưa đủ dày để nuôi một mặt bằng.

Kế đến là giá thuê. Không ít chủ nhà kỳ vọng lợi nhuận cao nên hét giá vượt sức chịu của doanh nghiệp nhỏ và vừa. Trong khi đó, chi phí vận hành một cửa hàng, từ nhân sự, điện nước tới marketing, lại ngày càng đội lên, khiến việc thuê mặt bằng trở thành canh bạc rủi ro.

Yếu tố thứ ba là thói quen mua sắm đã đổi khác. Người tiêu dùng chuộng đặt hàng online hoặc dồn vào các trung tâm thương mại tích hợp, khiến cửa hàng đơn lẻ dù đẹp vị trí vẫn hụt hơi trong cạnh tranh.

Chủ nhà nên làm gì để không bỏ trống?

Giới chuyên gia cho rằng cần một cách tiếp cận mềm hơn. Bà Miền khuyến nghị chủ nhà đưa giá thuê về sát thực tế thị trường và chọn đúng ngành hàng hợp với từng khu vực, thay vì để trống chờ mức giá kỳ vọng. Vai trò của đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp cũng cần được coi trọng để khai thác mặt bằng hiệu quả hơn.

Từ phía người cho thuê, chị Thủy cho rằng giai đoạn khó khăn cần sự chia sẻ: giảm giá, gánh đỡ một phần chi phí ban đầu hoặc nới lỏng điều khoản hợp đồng đều có thể giữ chân khách và duy trì dòng tiền.

Về dài hạn, với riêng shophouse, mô hình được đề xuất là kết hợp vừa bán vừa giữ lại một phần để tự vận hành. Cách này giúp chủ đầu tư vừa có dòng tiền, vừa kiểm soát chất lượng khai thác và nâng giá trị cả dự án. Bạn đọc có thể xem thêm các bài về shophouse để so sánh.

'Đất vàng' còn là bảo chứng sinh lời?

Thực tế đang chứng minh vị trí đẹp không còn là tấm bùa đảm bảo sinh lời. Khi hành vi tiêu dùng và cấu trúc bán lẻ thay đổi, công thức cho thuê nhà mặt phố cũng buộc phải thích ứng, nếu không những dãy phố đắc địa sẽ tiếp tục đìu hiu.

Góc nhìn OpenHouse

Với người đang cầm nhà phố hay shophouse để cho thuê, bài học rõ nhất là đừng neo kỳ vọng giá theo quá khứ. Một mặt bằng để trống sáu tháng còn thiệt hơn là giảm giá 15-20% để có khách ổn định và dòng tiền đều.

Với người chuẩn bị mua shophouse đầu tư, hãy tính kỹ tỷ suất cho thuê thực tế ở khu vực đó thay vì tin vào hai chữ đất vàng. Dân cư đã về ở đủ đông chưa, ngành hàng nào sống được, mức thuê nào doanh nghiệp chịu nổi, mới là những câu hỏi quyết định khoản đầu tư có sinh lời hay không.