Sức mua chung cư mới Hà Nội giảm tới 50%, giá bắt đầu chững lại

Chung cư Hà Nội đang bước vào giai đoạn trầm lắng rõ rệt: quý III/2026, sức hấp thụ căn hộ mới chỉ còn khoảng 30%, trong khi cùng kỳ năm ngoái con số này lên tới 70-80%. Sau nhịp tăng giá kéo dài, mặt bằng giá sơ cấp đã ngừng leo thang trên diện rộng.

Chung cư Hà Nội: sức mua giảm sâu thế nào?

Theo báo cáo quý III của hai hãng dịch vụ bất động sản, thanh khoản căn hộ Thủ đô giảm mạnh ở cả nguồn cung mới lẫn hàng tồn. Một đơn vị ghi nhận tỷ lệ hấp thụ chỉ còn khoảng 31%; đơn vị còn lại đưa ra mức 38% — thấp nhất kể từ năm 2024. Tổng lượng căn bán được giảm 40% so với quý trước và tới 52% so với cùng kỳ năm ngoái.

Giá bán từ chủ đầu tư quý vừa qua chỉ nhích nhẹ 1,5-2,3%, chấm dứt đà tăng diện rộng từ cuối 2025. Mức giá sơ cấp hiện phân hóa mạnh theo khu vực:

Vì sao người mua ở thực quay lưng?

Nguyên nhân cốt lõi là giá vượt ngưỡng chi trả. Hơn 80% rổ hàng mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, chủ yếu ở khu đông và khu tây, trong khi phân khúc trung cấp, bình dân gần như vắng bóng. Sự lệch pha này khiến người mua để ở khó tìm được sản phẩm phù hợp túi tiền.

Chi phí vay cũng là gánh nặng: lãi suất cho vay mua nhà thả nổi đang ở mức 12-15% mỗi năm. Trong khi đó, quý III Hà Nội có thêm hơn 3.200 căn hộ mới, nâng lượng hàng sơ cấp đang chào bán lên gần 11.500 căn — cung tăng nhưng cầu chững, kéo thanh khoản đi xuống.

Thị trường thứ cấp đã nghiêng về người mua

Trái với thị trường sơ cấp, phân khúc thứ cấp đang thuộc về bên mua. Những người có sẵn tiền mặt nắm thế chủ động trên bàn đàm phán, có thể ép giá 8-12% với các chủ nhà đã hết thời gian ân hạn nợ gốc. Tâm lý "mua đuổi" được thay bằng cách tính toán thận trọng, tìm kiếm giá trị thực. Bạn đọc có thể theo dõi thêm tin thị trường để so sánh diễn biến giữa các khu vực.

Nguồn cung sắp tới ra sao?

Từ nay đến cuối năm 2027, Hà Nội được dự báo đón thêm khoảng 35.000 căn hộ mới, trong đó hơn một phần ba dồn về khu tây nhờ quỹ đất lớn tại các khu đô thị quy mô lớn. Với lượng hàng dồi dào, các chủ đầu tư sẽ phải tính toán kỹ chiến lược định giá, cơ cấu sản phẩm và chính sách hỗ trợ tài chính để cạnh tranh.

Góc nhìn OpenHouse

Thị trường đang chuyển từ "sốt giá" sang "chọn lọc", và đây là tin tốt cho người mua ở thực. Khi giá sơ cấp chững và thứ cấp giảm, người có tài chính vững có thêm thời gian cân nhắc thay vì chạy theo đám đông. Lời khuyên thực tế: ưu tiên dòng tiền an toàn, tính kỹ lãi suất thả nổi 12-15% trước khi vay, và săn hàng thứ cấp từ chủ nhà cần bán gấp thay vì mua sơ cấp giá đỉnh.