Thị trường TP.HCM quý III/2026: căn hộ, đất nền cùng hụt 66% lượng bán

Thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận vừa trải qua một quý trầm lắng: cả căn hộ lẫn đất nền đều giảm tới 66% lượng tiêu thụ so với quý trước, trong khi giá chuyển nhượng nhà phố, biệt thự hạ trung bình 13%. Số liệu đến từ báo cáo quý III/2026 công bố ngày 12/10, khảo sát ba địa phương là TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh.

Thị trường bất động sản TP.HCM quý III giảm ra sao?

Điểm chung ở cả ba phân khúc là nguồn cung sơ cấp vẫn dồi dào nhưng sức hấp thụ yếu, giá sơ cấp neo cao còn giá thứ cấp đi xuống ở nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy. Bảng dưới đây tóm tắt diễn biến quý III:

Phân khúc	Nguồn cung sơ cấp	Tiêu thụ	Giá thứ cấp
Căn hộ	13.215 căn (108 dự án)	3.471 căn (giảm 66%)	giảm 4–7%
Đất nền	8.324 nền (99 dự án)	119 nền (giảm 66%)	giảm ~2%
Nhà phố, biệt thự	11.439 căn (98 dự án)	746 căn (giảm 27%)	giảm 13%

Vì sao căn hộ hụt 66% lượng bán?

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung sơ cấp giảm 31% so với quý II, riêng nguồn cung mới chỉ bằng khoảng một phần ba quý liền trước do nhiều chủ đầu tư dời lịch mở bán sang cuối năm. TP.HCM vẫn chiếm gần 94% rổ hàng khu vực. Lượng bán chỉ đạt 3.471 căn, kéo tỷ lệ tiêu thụ xuống khoảng 26%.

Lý do chính là tâm lý chờ đợi: lãi suất còn cao và ngân hàng siết tín dụng bất động sản. Khả năng chi trả cũng là rào cản, khi khoảng 80% căn hộ mới tại TP.HCM nửa đầu năm có giá trên 120 triệu đồng/m² theo khảo sát của một đơn vị tư vấn khác. Trên bình diện cả nước, lượng giao dịch nhà ở quý II được ghi nhận giảm 36% so với cùng kỳ.

Đất nền và nhà phố diễn biến thế nào?

Đất nền gần như đóng băng ở khâu giao dịch: 8.324 nền chào bán nhưng chỉ 119 nền tìm được chủ, tỷ lệ tiêu thụ vỏn vẹn khoảng 1%. Đáng chú ý, Tây Ninh hút tới 76% lượng bán toàn khu vực, cho thấy thanh khoản phân hóa mạnh theo địa phương. Lưu ý, số liệu này chỉ tính đất nền dự án quy mô từ 1 ha có quy hoạch 1/500, không gồm đất hộ lẻ.

Với nhà phố, biệt thự, giao dịch dồn vào nhóm dưới 10 tỷ đồng mỗi căn; TP.HCM chiếm 52% nguồn cung nhưng tới 89% lượng tiêu thụ. Để kích cầu, chủ đầu tư tung nhiều chính sách: thanh toán 30% nhận nhà, chiết khấu cho khách dùng vốn tự có, hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc.

Cuối năm liệu có đột biến?

Quý IV được dự báo sôi động hơn về nguồn cung: khoảng 7.000–10.000 căn hộ mở bán mới, tập trung ở khu Đông, khu Nam vùng lõi TP.HCM và Bình Dương cũ. Phân khúc thấp tầng có thêm 1.000–2.000 sản phẩm, còn đất nền chỉ nhỏ giọt 200–300 nền ở các dự án đã hoàn thiện pháp lý.

Dù vậy, báo cáo cho rằng khó có đột biến trong ngắn hạn. Giá sơ cấp dự kiến đi ngang kèm chiết khấu, còn thanh khoản thứ cấp vẫn chịu sức ép lãi suất. Bạn đọc có thể cập nhật thêm tin thị trường để theo dõi diễn biến các tháng tới.

Góc nhìn OpenHouse

Thị trường đang ở trạng thái "cung nhiều, cầu chờ": người bán thứ cấp dùng vốn vay buộc phải giảm giá, trong khi giá sơ cấp vẫn cứng. Với người mua ở thực, đây là giai đoạn có lợi thế đàm phán, nhất là ở nhóm nhà phố dưới 10 tỷ hoặc hàng thứ cấp cần bán gấp. Nhà đầu tư nên ưu tiên dự án pháp lý minh bạch và dòng tiền của mình, tránh dùng đòn bẩy cao khi thanh khoản còn yếu.