Luật Đất đai sửa đổi: giá đất, thu hồi đất và bồi thường thay đổi gì?

Dự án Luật Đất đai sửa đổi vừa được Chính phủ trình Quốc hội sáng 22/10, với nhiều thay đổi chạm trực tiếp tới túi tiền và chỗ ở của người dân: cách định giá đất, các trường hợp thu hồi đất và quyền được bồi thường, tái định cư. Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng thay mặt Chính phủ trình bày tờ trình.

Giá đất: bỏ "giá đất cụ thể", giữ bảng giá và hệ số

Dự thảo được rút gọn còn 112 điều, so với 260 điều của Luật Đất đai năm 2024; phần trình tự, thủ tục chi tiết giao Chính phủ quy định. Về tài chính đất đai, điểm mới là bỏ quy định về giá đất cụ thể và tổ chức tư vấn xác định giá đất, thay vào đó giữ cách định giá dựa trên bảng giá đất cùng hệ số điều chỉnh.

Nhà nước vẫn là bên quyết định giá đất, nhưng phải tuân thủ bộ nguyên tắc: minh bạch, công khai, khách quan, trung thực, bám mục tiêu phát triển từng thời kỳ, dựa trên dữ liệu đất đai và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Dự thảo cũng bổ sung các tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tỷ lệ bồi thường để làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính.

Thu hồi đất: thêm trường hợp, siết đất chậm sử dụng

Về thu hồi đất, dự thảo cơ bản giữ các trường hợp đã có vì mục đích quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, đồng thời bổ sung thêm một trường hợp quốc phòng, an ninh và hai trường hợp kinh tế - xã hội.

Đáng chú ý với giới đầu tư: đất dự án không hoặc chậm đưa vào sử dụng sẽ bị thu một khoản tiền lũy tiến, tăng dần theo thời gian vi phạm. Nếu quá 60 tháng mà chủ đầu tư vẫn để đất trống, Nhà nước sẽ thu hồi. Đây là thông điệp cứng rắn với tình trạng ôm đất chờ thời.

Bồi thường, tái định cư cho người dân ra sao?

Người có đất ở bị thu hồi được lựa chọn bồi thường bằng đất cùng mục đích sử dụng, bằng loại đất khác, hoặc bằng tiền. Họ được bố trí tái định cư ngay tại chỗ, và có thể hoán đổi phần đất ở bị thu hồi sang phần diện tích còn lại của thửa, hoặc sang thửa khác thuộc quyền sử dụng của mình trong cùng cấp xã. Khu tái định cư sẽ có nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích để phù hợp với số tiền bồi thường và khả năng chi trả của từng hộ.

Với khoản kinh phí bồi thường mà nhà đầu tư đã ứng trước, ngân sách sẽ hoàn trả bằng cách trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; phần dôi ra tính vào chi phí đầu tư, và được hoàn lại nếu dự án dừng hoạt động.

Thẩm tra: bảng giá đất nên "có tăng, có giảm"

Thẩm tra dự án, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi đề nghị Chính phủ chịu trách nhiệm hướng dẫn xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh và các tỷ lệ tài chính sao cho giá trong bảng có lên, có xuống, bảo đảm người chưa có đất vẫn tiếp cận được. Cơ quan thẩm tra cũng nhấn mạnh việc thu hồi đất cho mục tiêu kinh tế - xã hội phải thật sự cần thiết, tránh lạm dụng, và lưu ý nguy cơ thu hồi đất hai lần khi tách riêng dự án tái định cư. Bạn đọc theo dõi thêm tại chuyên mục pháp lý - chính sách.

Góc nhìn OpenHouse

Hai thay đổi đáng để ý nhất với người dân: quyền được bồi thường bằng đất và tái định cư tại chỗ được luật hóa rõ hơn, còn nhà đầu tư ôm đất bỏ hoang sẽ chịu sức ép tài chính và nguy cơ bị thu hồi sau 60 tháng. Nếu được thông qua, chính sách này vừa bảo vệ người bị thu hồi tốt hơn, vừa buộc đất đai phải được đưa vào khai thác. Người mua đất nên theo sát bảng giá đất địa phương, bởi đây sẽ là căn cứ ngày càng quan trọng để tính thuế, phí và tiền bồi thường.