Giá chung cư Thanh Xuân sau quy định niên hạn: vẫn 80-98 triệu/m2?

Giá chung cư Thanh Xuân đang là phép thử thú vị cho một nỗi lo phổ biến: liệu quy định niên hạn sử dụng có kéo giá căn hộ đi xuống? Khảo sát tại phường Thanh Xuân (Hà Nội) cho thấy mặt bằng giá vẫn neo cao, nhiều căn được rao từ 80 đến gần 100 triệu đồng mỗi mét vuông.

Quy định niên hạn chung cư thay đổi điều gì?

Nghị quyết số 21-NQ/TW ban hành ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV, định hướng sửa Luật Đất đai và các luật liên quan, có một nội dung được chú ý: chung cư sẽ có thời hạn sử dụng theo niên hạn thiết kế của công trình.

Điểm cần hiểu đúng là hết niên hạn không có nghĩa người dân mất quyền sở hữu căn hộ. Tùy cấp công trình, tuổi thọ thiết kế của một tòa nhà thường dao động 50-100 năm; con số này chủ yếu dùng làm mốc để nhà chức trách kiểm định độ an toàn và chất lượng tòa nhà. Quyền sở hữu từng căn hộ thì vẫn gắn với đất ổn định lâu dài, không tự chấm dứt chỉ vì tòa nhà đã chạm tuổi thọ thiết kế.

Khi tới mốc kiểm định, có hai kịch bản. Nếu công trình vẫn bảo đảm an toàn, cư dân tiếp tục ở và không phải đóng thêm khoản nào. Nếu tòa nhà hư hỏng nặng hay mất an toàn, cơ quan thẩm quyền sẽ cho phá dỡ để xây lại; khi đó chủ căn hộ góp kinh phí xây mới hoặc nhận bồi thường theo quy định.

Giá chung cư Thanh Xuân hiện ở mức nào?

Phường Thanh Xuân mới được gộp từ Thượng Đình, Nhân Chính, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Trung của quận Thanh Xuân cũ, cùng một phần Trung Hòa (Cầu Giấy cũ) và Trung Văn (Nam Từ Liêm cũ). Tại đây, nhiều dự án chung cư đã bàn giao vẫn được rao bán phổ biến trong khoảng 70 đến gần 100 triệu đồng/m2.

Ba mức giá do môi giới cung cấp cho thấy rõ mặt bằng này:

Dễ thấy ngay cả căn diện tích khiêm tốn hơn 56m2 cũng đã vượt 4 tỷ đồng, còn những căn rộng trên 100m2 chạm ngưỡng 10-11 tỷ. So với thu nhập của phần lớn người mua ở thực, đây vẫn là con số rất lớn.

Niên hạn có kéo giá xuống không?

Khi Nghị quyết 21 xuất hiện, thị trường chia thành nhiều luồng dự đoán. Một bên cho rằng chung cư cũ có sổ đỏ sẽ được hưởng lợi và tăng giá, trong khi các dự án chung cư mới có thể chững lại. Nhưng tại Thanh Xuân, ít nhất ở thời điểm khảo sát, giá gần như chưa phản ứng theo hướng nào rõ rệt mà vẫn giữ trạng thái ổn định.

Theo nhiều chuyên gia, việc quy định rõ vòng đời công trình giúp hành lang pháp lý hoàn thiện hơn và dần biến sở hữu chung cư theo niên hạn thành một cách nhìn văn minh, buộc người mua đánh giá đúng giá trị sử dụng thực thay vì chạy theo tâm lý đám đông. Để so sánh, bạn đọc có thể tham khảo thêm các bài về chung cư.

Góc nhìn OpenHouse

Quy định niên hạn không xóa quyền sở hữu, nên nỗi sợ căn hộ về số 0 khi hết tuổi thọ là chưa chính xác. Điều người mua nên quan tâm hơn là chất lượng xây dựng, uy tín kiểm định và cơ chế đóng góp khi phải xây lại, bởi đó mới là thứ quyết định chi phí thực trong dài hạn.

Khi giá ở Thanh Xuân vẫn quanh 80-98 triệu đồng/m2, người mua để ở nên cân đối kỹ dòng tiền và ưu tiên căn có pháp lý rõ ràng. Mức giá cao chưa chắc đã giảm chỉ vì niên hạn, nhưng cũng khó tăng mạnh khi sức mua còn phụ thuộc vào thu nhập.