Giá căn hộ TP.HCM quý 3/2026: sơ cấp 75 triệu/m², thứ cấp giảm 4%

Giá căn hộ TP.HCM đã bắt đầu đi xuống trong quý 3/2026, khi thanh khoản yếu đi và lãi suất neo cao bào mòn sức mua. Theo các báo cáo thị trường mới công bố, cả giá sơ cấp lẫn thứ cấp đều điều chỉnh, còn người mua để ở dần thay thế nhà đầu tư trong vai trò dẫn dắt.

Savills TP.HCM cho biết các chủ đầu tư phần lớn chỉ mở bán giới hạn để thăm dò, giữ kỳ vọng giá còn cao. Nguồn cung mới quý 3 đạt 1.900 căn, tăng theo quý nhưng vẫn thấp hơn cùng kỳ. Căn hộ hạng A và B chiếm khoảng 80% hàng mới, tập trung ở khu Đông, đẩy tổng nguồn cung sơ cấp lên 5.800 căn và làm áp lực tồn kho cao cấp nặng thêm.

Giá căn hộ TP.HCM điều chỉnh ở cả hai thị trường

Ở thị trường sơ cấp sau sáp nhập, giá trung bình quý 3 khoảng 75 triệu đồng/m² thông thủy (chưa gồm VAT và phí bảo trì), giảm 2,3% so với quý trước nhưng vẫn nhỉnh 1% so với cùng kỳ 2025. Trên thị trường thứ cấp, giá trung bình lùi về 60 triệu đồng/m², giảm 4% theo quý và đi ngang so với năm ngoái.

Mức giảm giá không đồng đều. CBRE ghi nhận những dự án nguồn cung lớn, cạnh tranh cao và nhắm vào khách đầu tư có thể mất trên 10% giá, trong khi các khu đã bàn giao, cộng đồng cư dân ổn định thì giữ được mặt bằng. Avison Young bổ sung: sản phẩm chưa xong pháp lý hoặc đã hết ưu đãi lãi suất chịu áp lực giảm 5-10%, còn căn hộ có sổ hồng vẫn thanh khoản đều.

Vì sao giao dịch vẫn thấp?

Câu trả lời nằm ở chi phí vốn. Avison Young cho biết lãi suất vay thả nổi duy trì 12-15%/năm, siết chặt nhóm lướt sóng và đẩy thị trường phụ thuộc vào người có vốn tự có, mua để tích sản dài hạn.

Số liệu hấp thụ phản ánh tâm lý thận trọng: toàn thị trường chỉ hấp thụ 25%, còn nguồn cung mới đạt 45% nhưng đã giảm 24 điểm phần trăm so với quý trước. CBRE thậm chí ghi nhận lượng mở bán mới chỉ 3.267 căn hộ và 30 sản phẩm gắn liền với đất, giảm 53% so với cùng kỳ.

Nguồn cung dịch chuyển về đô thị vệ tinh

Một xu hướng đáng chú ý cho người mua: hàng mới đang rời nội đô. Trong 9 tháng đầu năm, thị trường có 14.028 căn hộ mở bán mới thì hơn 8.400 căn nằm ở Bình Dương. Các trục phía Nam, Tây Bắc và Đông Bắc hưởng lợi từ hạ tầng lớn, trong khi những địa bàn giáp ranh như Dĩ An, Thuận An hút khách ở thực nhờ phân khúc vừa túi tiền.

Đại diện Savills, bà Cao Thị Thanh Hương, nhận xét các dự án bán tốt thường có sản phẩm đa dạng và chính sách thanh toán giãn dài, giúp hạ số tiền trả ban đầu. Phía CBRE, bà Dương Thuỳ Dung cho rằng dự án pháp lý hoàn chỉnh, giá hợp lý và hưởng lợi hạ tầng sẽ có lợi thế trong giai đoạn tới. Người tìm nhà có thể tham khảo thêm các dự án đang mở bán để đối chiếu mặt bằng giá từng khu vực.

Góc nhìn OpenHouse

Với người mua để ở, đây là giai đoạn có lợi thế đàm phán: chủ đầu tư đang chủ động giãn tiến độ và hỗ trợ lãi suất để kéo giá thực trả về gần khả năng chi trả. Nhưng mức giảm 5-10% ở nhóm pháp lý chưa xong là lời nhắc: ưu tiên dự án đã có sổ hoặc pháp lý rõ ràng, thay vì chạy theo chiết khấu sâu. Khi lãi vay còn 12-15%, một căn vừa túi tiền ở vùng vệ tinh thường an toàn hơn một căn cao cấp nội đô mua bằng đòn bẩy lớn.