Chung cư cắt lỗ cả tỷ đồng vẫn khó tìm người mua, vì đâu?

Hàng loạt tin rao chung cư cắt lỗ cả tỷ đồng đang xuất hiện ở Hà Nội, nhưng nghịch lý là giảm sâu vẫn khó tìm người mua. Khoảng cách giữa kỳ vọng của người bán và túi tiền người mua vẫn quá rộng.

Chung cư cắt lỗ cả tỷ, giao dịch vẫn chậm

Sau giai đoạn tăng nóng, giá căn hộ tại Hà Nội hạ nhiệt rõ rệt. Trên các diễn đàn, tin “bán gấp”, “giảm sâu thu hồi vốn” dày đặc. Phía sau mỗi lần hạ giá thường là áp lực trả nợ ngân hàng: lãi vay nhích lên, thu nhập không theo kịp, chủ nhà buộc phải hạ kỳ vọng.

Anh Lê Minh ở Hà Đông mất hơn ba tháng và ba lần điều chỉnh mới bán được căn hộ với giá 4,8 tỷ đồng — thấp hơn gần 18% so với mức môi giới định giá cuối năm trước. Lý do: gói ưu đãi lãi suất đã hết, mỗi tháng anh phải bù thêm một khoản, càng giữ càng đuối.

Giá rao không phải giá chốt

Thực tế, một căn quảng cáo “giảm vài trăm triệu” chưa chắc bán được đúng mức đó. Người mua dự đoán giá còn xuống nên tiếp tục chờ, khiến khoảng cách hai bên khó thu hẹp. Chị Nguyễn Thị Lan rao căn hai phòng ngủ 64m² ở Tây Mỗ với giá 3,7 tỷ đồng — rẻ hơn 900 triệu so với lúc mua — nhưng nhiều tháng vẫn chưa có khách.

Nền giá cao là rào cản lớn nhất. Theo số liệu quý II/2026 của Bộ Xây dựng, giá căn hộ thứ cấp bình quân khoảng 123 triệu đồng/m² ở Hà Nội và 108 triệu đồng/m² tại TP.HCM. Ở mặt bằng này, giảm vài trăm triệu vẫn chưa đủ kéo giá về mức vừa túi tiền số đông.

Chuyên gia nói gì?

TS Trần Xuân Lượng, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Bất động sản Việt Nam, cho rằng thanh khoản không chỉ phụ thuộc giá rao. Sau cơn tăng nóng, người mua tính kỹ giá trị thực, khả năng tài chính và hiệu quả đầu tư; giá dù đã giảm vẫn có thể còn quá cao so với thu nhập.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), bổ sung rằng sức mua phụ thuộc vào sự khớp nhau giữa giá nhà và nhu cầu thực. Người mua để ở quan tâm tổng số tiền phải chi và khả năng trả nợ; nhà đầu tư thì cân nhắc triển vọng tăng giá, dòng tiền cho thuê và rủi ro.

Giá giảm có thật sự rẻ với người vay?

Với người dùng vốn vay, giá giảm chưa chắc làm chi phí sở hữu nhẹ đi. Một khoản vay 1,5 tỷ đồng ở lãi suất thực 18%/năm sinh ra khoảng 270 triệu đồng tiền lãi mỗi năm, tức 22,5 triệu đồng/tháng, chưa tính gốc. Vì thế bài toán thật sự nằm ở giá chốt so với khả năng chi trả, không phải con số “giảm bao nhiêu”. Người mua có thể đối chiếu thêm mặt bằng giá từng khu vực tại chuyên mục Thị trường.

Góc nhìn OpenHouse

“Cắt lỗ” nghe hấp dẫn, nhưng mốc tham chiếu là giá chủ nhà từng mua, không phải giá trị thực hôm nay. Người mua ở thực nên lấy thu nhập và lãi vay làm thước đo: một căn giảm cả tỷ vẫn có thể vượt khả năng trả nợ. Thời điểm này, kiên nhẫn đàm phán giá chốt và tính kỹ dòng tiền quan trọng hơn tâm lý sợ bỏ lỡ.