Căn hộ TP.HCM quý 3/2026: tiêu thụ 7.534 căn, vượt nguồn cung mới

Thị trường căn hộ TP.HCM vừa cho thấy sức bền đáng chú ý: trong quý 3/2026, khu vực TP.HCM mở rộng tiêu thụ tới 7.534 căn, nhiều hơn 7.203 căn mở bán mới. Nói cách khác, lượng bán ra đã vượt phần nguồn cung mới đưa vào thị trường, ngay cả khi lãi suất vay vẫn ở mức cao.

Số liệu trên đến từ báo cáo quý 3/2026 của Knight Frank Việt Nam, và điều đáng nói là nó trái ngược hẳn với bức tranh ở Hà Nội cùng kỳ.

Vì sao sức mua TP.HCM cải thiện dù giá tăng?

Giá không hề rẻ đi. Tại phần lõi TP.HCM trước sáp nhập, giá chào bán sơ cấp bình quân quý 3 đạt 4.210 USD/m2, tương đương khoảng 109 triệu đồng/m2 và tăng 3% so với quý trước, chủ yếu do xuất hiện thêm các dự án hạng sang. Tính trên toàn vùng TP.HCM mở rộng, mặt bằng giá bình quân khoảng 3.754 USD/m2, tức chừng 97,6 triệu đồng/m2.

Dù vậy, thanh khoản lại nhích lên. Riêng khu vực TP.HCM cũ ghi nhận 2.711 căn mở bán mới và bán được 2.493 căn, tăng tới 40% so với quý liền trước. Theo ông Sơn Hoàng, Phó Giám đốc bộ phận Định giá và Tư vấn của đơn vị này, động lực chính vẫn là nhu cầu ở thực; người mua nay cân nhắc kỹ khả năng tài chính, chất lượng dự án và chính sách hỗ trợ trước khi xuống tiền.

Một yếu tố giúp giữ nhịp giao dịch là vùng Bình Dương cũ, nơi bổ sung nguồn căn hộ bình dân và trung cấp với giá thấp hơn hẳn khu lõi, kéo nhóm khách ngân sách hạn chế dịch chuyển ra ngoài.

Thị trường Hà Nội ngược chiều ra sao?

Ở chiều ngược lại, căn hộ Hà Nội chậm lại rõ rệt. Thành phố chỉ có 2.558 căn mở bán mới, lao dốc 62% so với quý trước và 58% so với cùng kỳ 2025, phản ánh tâm thế thận trọng của chủ đầu tư. Lượng tiêu thụ đạt 2.960 căn, giảm lần lượt 40% và 52%.

Giá sơ cấp bình quân tại Hà Nội ở mức 4.349 USD/m2 (khoảng 113 triệu đồng/m2), nhỉnh hơn TP.HCM và chỉ giảm nhẹ 0,15%. Mức giảm này không phải do dự án hạ giá, mà vì nguồn cung mới dịch ra vùng ngoại vi rẻ hơn. Tỷ lệ hấp thụ rơi về 38%, khi người mua ngày càng kén chọn và chuyển hướng sang nhu cầu để ở.

Có thể hình dung nhanh sự lệch pha qua bảng dưới:

Chỉ số quý 3/2026	TP.HCM mở rộng	Hà Nội
Căn mở bán mới	7.203	2.558
Căn tiêu thụ	7.534	2.960
Giá sơ cấp bình quân	~97,6 triệu/m2	~113 triệu/m2

Nguồn cung đến 2027 sẽ dồn về đâu?

Knight Frank dự báo đến cuối năm 2027, TP.HCM mở rộng có thể đón thêm khoảng 42.593 căn, trong đó 22.187 căn nằm ở phần TP.HCM cũ và tiếp tục nghiêng về cao cấp, hạng sang. Bình Dương cũ được kỳ vọng giữ vai trò vệ tinh, cung cấp sản phẩm bình dân, trung cấp dễ tiếp cận hơn.

Tại Hà Nội, con số dự kiến vào khoảng 35.000 căn mới cùng giai đoạn, với hơn một phần ba tập trung ở khu Tây nhờ quỹ đất lớn tại các khu đô thị ngoại thành. Xa hơn, Đông Anh và Mê Linh ở phía Bắc được xem là hành lang phát triển kế tiếp. Bạn đọc có thể theo dõi thêm các bài về thị trường căn hộ để cập nhật.

Góc nhìn OpenHouse

Dữ liệu quý 3 cho thấy giá cao không đồng nghĩa với thanh khoản thấp: TP.HCM vẫn bán được hàng nhờ lực cầu ở thực và nguồn hàng bình dân từ vùng ven, trong khi Hà Nội chững lại vì nguồn cung mới co hẹp. Với người mua để ở, đây là lúc sức mạnh đàm phán nghiêng về phía mình nhiều hơn trước.

Nếu ngân sách có hạn, các khu vực vệ tinh như Bình Dương cũ hay vùng ngoại vi Hà Nội đáng cân nhắc, bởi chênh lệch giá so với khu lõi vẫn lớn. Quan trọng là chọn dự án có pháp lý rõ ràng và chính sách thanh toán phù hợp với dòng tiền của gia đình.