Giá căn hộ cũ giảm lần đầu từ 2022, vì sao người mua vẫn đứng ngoài?

Giá căn hộ cũ đang phát đi tín hiệu đảo chiều sau nhiều năm chỉ đi lên. Trong quý II/2026, giá bán căn hộ thứ cấp bình quân về khoảng 60 triệu đồng/m², giảm gần 3% so với quý trước — lần điều chỉnh giảm đầu tiên kể từ cuối năm 2022. Điều lạ là giá hạ nhưng người mua vẫn chưa vội xuống tiền.

Giá căn hộ cũ giảm bao nhiêu?

Số liệu của Bộ Xây dựng và CBRE Việt Nam cùng ghi nhận xu hướng giảm ở thị trường thứ cấp tại nhiều địa phương. Mạnh nhất là khu vực phía tây và tây nam Hà Nội, nơi làn sóng rao bán cắt lỗ xuất hiện dày đặc với biên độ vượt xa mức giảm bình quân:

Vì sao người mua chưa xuống tiền?

Câu chuyện của chị Nguyễn Hiền, một người đang thuê nhà tại Hà Nội, phản ánh tâm lý chung. Chị theo dõi một căn trên 90 m² ở Hoàng Đạo Thúy đã lùi từ 7,5 tỷ xuống còn khoảng 5,5 tỷ đồng, nhưng vẫn tiếp tục chờ: căn hộ đã 10–15 năm tuổi, mức giảm chưa tương xứng với chất lượng và cũng chưa khớp với thu nhập của người mua ở thực.

Lãi vay là rào cản lớn khác. Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, mặt bằng lãi suất quanh 9–10% khiến khả năng vay mua nhà bị thu hẹp, kéo thanh khoản chậm lại dù giá đã hạ nhiệt; bà dự báo nửa cuối năm 2026 đây vẫn là thách thức. Nói cách khác, giảm giá chỉ là một vế — chi phí vay mới quyết định người mua có dám vào hay không.

Niên hạn chung cư tác động thế nào?

Đà giảm còn lan sang phân khúc cao cấp, một phần vì tâm lý chờ Luật Đất đai sửa đổi dự kiến được Quốc hội thông qua cuối năm, trong đó có nội dung về niên hạn sử dụng chung cư. Nhiều người lo căn hộ có niên hạn sẽ kém hấp dẫn hơn.

Tuy vậy, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhìn theo hướng tích cực: định hướng hoàn thiện Luật Đất đai theo Nghị quyết số 21 giúp thị trường minh bạch và bảo vệ người mua hơn. Ông lưu ý cần tách bạch hai khái niệm — quyền sở hữu tài sản luôn được bảo toàn, còn quyền sử dụng mới gắn với niên hạn và chất lượng công trình. Cơ chế đóng góp, đền bù cụ thể sẽ rõ khi luật chính thức ban hành. Bạn đọc có thể theo dõi thêm các tin thị trường để cập nhật.

Người mua nên làm gì lúc này?

Giới chuyên gia nhận định từ nay đến cuối năm thị trường tiếp tục phân hóa, với thanh khoản là yếu tố dẫn dắt xu hướng giá. Với người mua ở thực, đây là giai đoạn có thêm dư địa chọn lựa và thương lượng, nhưng không nên lao theo tâm lý bắt đáy.

Góc nhìn OpenHouse

Giá giảm 3% nghe nhỏ, nhưng ở từng căn cụ thể mức cắt lỗ có thể lên tới hàng tỷ đồng — cơ hội thật cho người mua ở thực có sẵn tài chính. Điều cần tỉnh táo là đừng chỉ nhìn con số giảm: hãy soi niên hạn, chất lượng xây dựng, pháp lý và quan trọng nhất là khả năng trả nợ khi lãi suất còn ở vùng 9–10%. Một căn rẻ hơn chưa chắc phù hợp nếu khoản vay vượt quá sức chịu đựng của gia đình bạn.