Bất động sản TP.HCM vào giai đoạn tăng trưởng: 650 dự án gỡ vướng, sức mua vẫn là ẩn số

Bất động sản TP.HCM đang phát tín hiệu hồi phục rõ hơn khi hàng loạt dự án bị treo nhiều năm được khơi thông và vốn hạ tầng bơm mạnh ra thị trường. Nhưng với người mua nhà, câu hỏi thực tế vẫn là: nguồn cung mới có về đúng phân khúc mình đủ sức mua hay không?

Con số nào cho thấy thị trường ấm lại?

Theo báo cáo kinh tế - xã hội quý III và 9 tháng năm 2026 của cơ quan thống kê TP.HCM, doanh thu kinh doanh bất động sản tăng 8,4% so với cùng kỳ. Trong nhóm doanh thu dịch vụ khác đạt khoảng 576.125 tỷ đồng, riêng bất động sản chiếm 56%, tương đương chừng 322.630 tỷ đồng. Hoạt động xây dựng cũng nhích 10,45%.

Động lực lớn đến từ việc thành phố tăng tốc xử lý dự án tồn đọng, đưa quỹ đất và dòng vốn bị đóng băng quay lại guồng đầu tư. Bức tranh gỡ vướng có thể tóm trong vài mốc:

• Đến ngày 5/9, có 1.338 dự án vướng mắc được đăng ký trên Hệ thống 45 của Sở Tài chính, trải hơn 30.691 ha, tổng vốn khoảng 658.084 tỷ đồng.
• Trước khi áp dụng Nghị quyết 29/2026/QH16, thành phố đã giải quyết 417 dự án (khoảng 17.000 ha).
• Sau đó còn 921 dự án cần xử lý; qua ba tháng, 233 dự án (25,3%) đã tháo gỡ xong.
• Tính chung mọi giai đoạn, 650 dự án tồn đọng đã được khơi thông.

Nguồn cung đã nhúc nhích, nhưng lệch về giá cao

Kết quả gỡ vướng bắt đầu chảy vào nguồn cung. Số liệu HoREA cho thấy 7 tháng đầu năm, TP.HCM có 37 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn, đưa ra 27.374 căn — gồm 21.165 căn hộ chung cư và 6.209 căn thấp tầng. Vài dự án đình trệ lâu năm như One Central Saigon ở tứ giác Bến Thành hay The Grand Manhattan trên đường Cô Giang cũng đã chạy lại.

Vấn đề là cơ cấu sản phẩm. Phần lớn hàng mới vẫn nghiêng về phân khúc giá cao, trong khi nhu cầu ở thực tập trung ở tầm giá vừa phải. Đầu tháng 9, HoREA đã kiến nghị bổ sung dòng "nhà ở thương mại giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình và thấp" vào dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Theo giới chuyên môn, sức cầu hiện rất chọn lọc, ưu tiên dự án pháp lý đủ, tiến độ chắc và đúng nhu cầu ở — đây cũng là tiêu chí người mua nên soi khi chọn sản phẩm trong danh mục dự án đang mở bán.

Hạ tầng mở dư địa ra vùng ven

Đầu tư công là chân kiềng thứ hai. Đến ngày 28/9, TP.HCM đã giải ngân 109.641 tỷ đồng, đạt 74,3% kế hoạch và cao hơn 25,1% so với cùng kỳ 2025. Dòng vốn dồn cho các trục giao thông lớn: hệ thống kết nối sân bay Long Thành, cao tốc đi Mộc Bài, các tuyến metro và những đường vành đai.

Mạng lưới này khi dần hoàn thiện sẽ nới rộng không gian đô thị, kéo nhu cầu nhà ở và dịch vụ dịch chuyển ra ngoài lõi trung tâm. Chuyên gia Savills nhận định khả năng kết nối sẽ ngày càng chi phối giá trị bất động sản: thị trường không chỉ đo khoảng cách tới trung tâm, mà còn nhìn vào khả năng tiếp cận các cụm việc làm, sản xuất và logistics dọc những hành lang hạ tầng mới.

Sức mua: nút thắt mang tên lãi suất

Dù vậy, chi phí vốn vẫn ghìm chân người mua. Theo Savills, lãi suất vay mua nhà phổ biến có thể lên tới 13% — mức đủ để nhiều hộ chần chừ và khiến doanh nghiệp thận trọng khi bung hàng. Nói cách khác, dòng cung được khơi thông chưa chắc thành giao dịch nếu giá bán và lãi vay còn vượt sức chịu đựng của người ở thực.

Góc nhìn OpenHouse

Thị trường TP.HCM đang ở pha phục hồi do cung và hạ tầng dẫn dắt, chứ chưa phải sóng tăng do sức mua. Với người mua để ở, đây là giai đoạn có lợi thế đàm phán: hàng nhiều hơn, chủ đầu tư cần thanh khoản. Nhưng hãy tính kỹ bài toán lãi vay ở mức hai con số và ưu tiên dự án pháp lý sạch, bàn giao gần — đừng mua chỉ vì kỳ vọng hạ tầng còn nằm trên giấy.