Ven biển phía Đông Phú Quốc: quy hoạch 1.600 ha, dân số 16.550 người

Dải ven biển phía Đông Phú Quốc nằm giữa dãy núi Hàm Ninh và biển vừa có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000, với diện tích lập quy hoạch 1.608,79 ha. Đây là phân khu 9 của đặc khu Phú Quốc, được UBND tỉnh An Giang phê duyệt tại Quyết định số 4325/QĐ-UBND ngày 16/9/2026.

Với nhà đầu tư, điểm cần đọc kỹ không phải con số 1.600 ha, mà là phần diện tích thực sự được xây dựng - vốn nhỏ hơn nhiều tổng quy mô.

Ven biển phía Đông Phú Quốc gồm những gì?

Phạm vi nghiên cứu rộng khoảng 1.633,19 ha, trong đó 1.608,79 ha để lập quy hoạch và 24,4 ha là khu vực cho thuê môi trường biển. Ranh giới phía Tây tựa vào rừng đặc dụng dãy Hàm Ninh; phía Đông hướng ra biển cùng các bãi cát, bãi đá; phía Nam giáp phân khu Bãi Vòng, biển và suối Rạch Cá.

Định hướng chung là khu dịch vụ du lịch, đô thị du lịch hỗn hợp, nghỉ dưỡng sinh thái, thể thao biển và sân golf. Lộ trình chia hai chặng: ngắn hạn đến 2030 và dài hạn đến 2040.

Cơ cấu sử dụng đất ra sao?

Nhìn vào bảng cơ cấu, phần lớn quỹ đất dành cho du lịch và không gian sinh thái, chứ không phải để ở:

Loại đất	Diện tích	Tỷ lệ
Đất dịch vụ du lịch	429,32 ha	26,69%
Đất sinh thái nông nghiệp	397,94 ha	24,74%
Đất nhóm nhà ở	207,13 ha	-
Bãi cát ven biển	195,45 ha	-
Đất sân golf	59,61 ha	-

Đáng chú ý, riêng du lịch và nông nghiệp sinh thái đã cộng lại hơn 827 ha. Các phần như bãi cát, cây xanh cách ly, sông suối cần được tách khỏi diện tích dự kiến xây công trình khi ước lượng tiềm năng.

Được xây bao nhiêu, cao bao nhiêu?

Đất nhóm nhà ở 207,13 ha được chia ba loại: 85,09 ha cải tạo, chỉnh trang hiện trạng; 86,82 ha phát triển mới; và 35,22 ha đô thị du lịch hỗn hợp mới. Tỷ lệ đất ở bị khống chế theo từng nhóm - tối đa 30% với khu cải tạo, 40% với nhóm phát triển mới và chỉ 15% với đất đô thị du lịch hỗn hợp.

Khu vực được chia thành ba đơn vị ở với dân số dự báo lần lượt 8.550, 5.400 và 2.600 người, tổng khả năng phục vụ khoảng 16.550 người. Con số này chưa tính phần 500 ha xây dựng trên biển, vốn nằm ngoài bảng cơ cấu đất đã duyệt.

Về chiều cao, một số ô đất được phép tối đa 25 tầng, nhưng đây là mức trần của từng ô chứ không áp cho cả dải bờ. Nguyên tắc xuyên suốt là công trình thấp dần về phía biển; khối 15-25 tầng lùi vào bên trong để không chắn tầm nhìn, không phá vỡ đường chân trời và không đụng rừng đặc dụng.

Hạ tầng và giao thông kết nối

Quy hoạch dành 90,99 ha cho giao thông đối ngoại và 43,01 ha giao thông trong khu dân dụng, với các trục TL48, ĐT.973 cùng mạng đường nội bộ. Đường thủy được tính tới bằng việc xây mới cảng thủy nội địa tại Bãi Thơm và nâng cấp bến phà Thạch Thới ở mũi Đá Chồng cho tàu tới 3.000 tấn.

Nhu cầu hạ tầng kỹ thuật dự kiến khá lớn: khoảng 52.135 m³ nước cấp mỗi ngày đêm, 30.107 m³ nước thải và 26,4 tấn rác thải rắn. Nước thải sẽ thu gom riêng, còn thoát nước mưa phải tính cả dòng chảy từ đồi núi phía Tây để phòng sạt lở.

Điều này đổi gì cho nhà đầu tư?

Cần nhớ đây mới là quy hoạch phân khu - căn cứ để lập quy hoạch chi tiết và triển khai dự án, chứ chưa thay thế các thủ tục về đầu tư, đất đai, xây dựng và môi trường của từng dự án. Rộng hơn, ngày 22/9 An Giang tiếp tục xem xét điều chỉnh tổng thể quy hoạch chung đô thị Phú Quốc đến 2050, tầm nhìn 2065. Người quan tâm nên theo dõi các tin quy hoạch và dự án đang mở bán để nắm bức tranh chung.

Góc nhìn OpenHouse

Bản quy hoạch này ưu tiên cảnh quan và sinh thái hơn là nhồi mật độ xây dựng - thể hiện qua trần đất ở thấp và nguyên tắc công trình thấp dần ra biển. Điều đó tốt cho giá trị dài hạn, nhưng cũng có nghĩa quỹ đất ở thực tế hạn chế, không phải cứ trong ranh 1.600 ha là xây được. Nhà đầu tư nên đối chiếu từng thửa với bản đồ phân khu và chờ quy hoạch chi tiết trước khi xuống tiền theo tin duyệt quy hoạch.