Thuế đất bỏ hoang 0,2%: bao lâu không dùng thì bị coi là bỏ hoang?

Thuế đất bỏ hoang đang trở thành chủ đề nóng khi Bộ Tài chính đề xuất áp mức 0,2% cho đất không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng. So với mức 0,03% đang thu trên đất ở trong hạn mức, con số mới cao gần gấp bảy lần. Mục tiêu là chặn tình trạng ôm đất để không, gây lãng phí nguồn lực xã hội.

Chủ trương được giới chuyên gia ủng hộ về nguyên tắc. Nhưng câu hỏi quyết định chính sách có đi vào cuộc sống hay không lại nằm ở chỗ: thế nào mới là đất bỏ hoang, và đo bằng cách nào?

Đất để không bao lâu thì bị coi là bỏ hoang?

Theo GS, TS Hoàng Văn Cường, Phó Chủ tịch Hội Khoa học kinh tế Việt Nam, sắc thuế này buộc phải gắn với một bộ tiêu chí rõ ràng, nếu không sẽ vạ lây tới người thật sự cần đất mà chưa thể triển khai ngay.

Ông nêu một tình huống rất đời thường: nhiều người gom được mảnh đất nhưng chưa có tiền xây nhà, để vài năm. Nếu vừa chậm vài năm đã bị đánh thuế thì đó là điều bất hợp lý. Vì vậy, chính sách nên chừa một khoảng thời gian hợp lý kể từ lúc mua đến khi xác định là bỏ hoang, vừa cho người dân thời gian tích lũy, vừa ngăn kiểu mua rồi để không quá lâu.

Khoảng ân hạn dài bao nhiêu vẫn là ẩn số lớn nhất mà dự thảo chưa chốt. Đây cũng là con số mà bất kỳ ai đang giữ đất nền đều cần theo dõi sát.

Vì sao khó phân biệt đất bỏ hoang với đất chưa dùng?

GS Cường cảnh báo một kẽ hở: nếu chỉ căn cứ trên đất có công trình hay không, người ta hoàn toàn có thể dựng một công trình hình thức để chứng minh đất vẫn được dùng. Ông nhắc lại thời kỳ luật chỉ cho mua bán nhà chứ chưa cho mua bán quyền sử dụng đất, khi đó không ít người dựng căn nhà sơ sài rồi bán đất qua giao dịch nhà. Thiếu tiêu chí chặt, kịch bản cũ dễ lặp lại.

Với đất nông nghiệp, ranh giới còn mờ hơn: một thửa chỉ trồng lác đác vài cây mật độ thấp vẫn có thể bị chủ đất coi là đang canh tác. Tiêu chí, vì thế, phải đủ sắc để trị đúng trường hợp bỏ hoang thật mà không mở đường cho việc lách luật.

Dưới góc độ sắc thuế, TS Trần Nguyên Đán (Viện Chiến lược chính sách kinh tế Phương Nam) đề nghị tách bạch ba trạng thái vốn hay bị gộp làm một: chậm đưa vào sử dụng, không đưa vào sử dụng và bỏ hoang. Trong đó, "chậm đưa vào sử dụng" nên chiếu theo tiến độ đã cam kết, hợp với các dự án đầu tư; còn "bỏ hoang" là trạng thái thực tế trên đất, phải đo trong một khoảng thời gian nhất định.

Quan trọng hơn, ông Đán nhấn mạnh phải tách "không muốn làm" khỏi "không được làm". Một chủ đầu tư cố tình găm đất khác hẳn một dự án tắc vì chưa có mặt bằng, vướng thủ tục hay bị điều chỉnh quy hoạch. Tương tự, hộ gia đình chưa xây nhà vì thiếu tiền khác với thửa đất nằm trong vùng chưa được phép xây.

Mốc tính thuế nên bắt đầu từ khi nào?

Với đất dự án, ông Đán cho rằng pháp luật đất đai đã có sẵn các mốc xác định việc chậm đưa đất vào sử dụng, nên có thể lấy đó làm căn cứ tham chiếu để thuế và đất đai ăn khớp nhau. Tuy nhiên cần làm rõ: dự án đang được gia hạn và chủ đầu tư đã nộp nghĩa vụ tài chính thì có phải chịu thêm thuế mới không, tránh một tình trạng gánh nhiều khoản thu chồng lên nhau.

Với đất cá nhân, bài toán rối hơn vì không có "tiến độ dự án" để đối chiếu. Ông đặt câu hỏi: người mua lô đất nền, trả góp ngân hàng cả chục năm mà chưa gom đủ tiền xây, nên gọi là găm đất hay là đang dành dụm? Giải pháp gợi mở là đặt ngưỡng theo diện tích, số lượng thửa và thời gian đủ dài, để một gia đình chỉ có một thửa đất ở trong hạn mức không bị áp thuế cao oan.

Một điểm kỹ thuật nhưng ảnh hưởng trực tiếp tới túi tiền: thời điểm bắt đầu đếm. Theo ông Đán, không nên mặc định tính từ ngày cấp sổ đỏ, mà nên tính từ lúc thửa đất thật sự đủ điều kiện dùng, tức đã bàn giao thực địa, có hạ tầng kết nối và được phép xây. Đồng thời, danh mục loại trừ như đất đang chờ thủ tục hay chưa được giao mặt bằng cũng phải ghi rõ.

Bạn đọc quan tâm có thể theo dõi thêm các bài về thuế bất động sản để cập nhật khi dự thảo được chốt.

Góc nhìn OpenHouse

Với người đang giữ đất nền, điều cần nắm không phải con số 0,2% mà là hai biến số còn bỏ ngỏ: ân hạn tính từ thời điểm nào và dài bao lâu. Nếu mốc đếm bắt đầu từ khi đất đủ điều kiện xây thay vì từ ngày có sổ, phần lớn người mua để ở sẽ ít rủi ro hơn giới ôm đất chờ tăng giá.

Trước khi quy định chốt, người mua nên giữ lại mọi bằng chứng cho thấy đất chưa đủ điều kiện sử dụng hoặc đang vướng thủ tục. Đó có thể là căn cứ để xin loại trừ, tránh bị xếp nhầm vào nhóm bỏ hoang.