Bán lại nhà ở xã hội: tính 5 năm từ ngày trả đủ tiền, không phải ngày cấp sổ

Bao giờ được bán lại nhà ở xã hội, và mốc 5 năm tính từ ngày nào? Bộ Xây dựng vừa trả lời dứt khoát: cột mốc đếm từ ngày người mua trả đủ tiền, chứ không phải ngày được cấp sổ. Khác biệt tưởng nhỏ này có thể lệch nhau cả năm trời.

Bán lại nhà ở xã hội tính từ thời điểm nào?

Vướng mắc xuất phát từ phản ánh của một doanh nghiệp ở Đồng Nai gửi Cổng thông tin Chính phủ. Doanh nghiệp đã bàn giao căn hộ và hoàn tất cấp Giấy chứng nhận cho khách; khi gần chạm mốc 5 năm kể từ ngày cấp sổ, nhiều người muốn sang nhượng nhưng không rõ được bán từ khi nào.

Dẫn Luật Nhà ở năm 2023, Bộ Xây dựng khẳng định chủ căn hộ được bán lại theo cơ chế thị trường sau 5 năm, và mốc đếm là ngày thanh toán đủ tiền mua nhà, với điều kiện đã có Giấy chứng nhận. Nói cách khác, ngày cấp sổ không phải là điểm khởi tính.

Chi tiết này quan trọng với người mua. Thông thường người ta trả đủ tiền trước, rồi mới nhận sổ sau một thời gian. Nếu nhầm sang đếm từ ngày cấp sổ, thời điểm được bán hợp pháp có thể bị đẩy lùi đáng kể, kéo theo rủi ro giao dịch sớm thành vô hiệu.

Khi bán lại phải nộp những khoản gì?

Nghĩa vụ tài chính phụ thuộc loại hình nhà. Với căn hộ chung cư, bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất, nhưng vẫn phải nộp thuế thu nhập theo pháp luật về thuế.

Riêng nhà ở xã hội dạng nhà riêng lẻ, nghĩa vụ nặng hơn: ngoài thuế thu nhập, bên bán còn phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ. Đây là điểm người sở hữu nhà gắn liền với đất cần tính kỹ trước khi rao bán, vì khoản này có thể không nhỏ.

Điều kiện thu nhập để mua nhà ở xã hội ra sao?

Trong cùng văn bản, Bộ Xây dựng nhắc lại ngưỡng thu nhập theo Nghị định 100/2024. Mức trần được phân theo hoàn cảnh của người đứng đơn:

• Người độc thân: thu nhập thực nhận bình quân không quá 25 triệu đồng/tháng;
• Người độc thân đang nuôi con chưa thành niên: tối đa 35 triệu đồng/tháng;
• Vợ chồng đã kết hôn: tổng thu nhập hai người không quá 50 triệu đồng/tháng.

Các con số này được xác định dựa trên bảng tiền lương, tiền công do nơi làm việc xác nhận.

Với người đứng đơn là chủ hộ kinh doanh, Bộ lưu ý pháp luật nhà ở quy định việc xác nhận thu nhập áp cho đối tượng là cá nhân, và đề nghị doanh nghiệp đối chiếu từng trường hợp cụ thể để làm cho đúng.

Góc nhìn OpenHouse

Với người đang sở hữu một căn nhà ở xã hội, việc cần làm ngay là tìm lại chứng từ ghi ngày thanh toán đủ tiền — đó mới là mốc đếm 5 năm, và thường sớm hơn ngày cấp sổ. Giữ kỹ giấy tờ này giúp tránh tranh cãi khi sang nhượng.

Người chuẩn bị bán nên tính trước thuế thu nhập, và nếu là nhà riêng lẻ thì cộng thêm tiền sử dụng đất, để định giá cho sát. Còn với người mua, các ngưỡng 25 - 35 - 50 triệu đồng là thước đo đầu tiên để biết mình có thuộc diện được mua hay không. Xem thêm tin chính sách nhà ở để cập nhật.