Mua bán nhà đất hai giá: phạt tới 300 triệu nếu thanh toán tiền mặt từ 26/8/2026

Mua bán nhà đất hai giá — thỏa thuận một giá thật nhưng ghi giá thấp trên hợp đồng để né thuế — là chuyện tồn tại nhiều năm trên thị trường. Từ nay, kẽ hở này bị siết bằng chế tài tiền tỉ, đánh vào khâu thanh toán. Người mua và người bán đều cần nắm rõ để tránh rủi ro pháp lý.

Quy định mới phạt ai, bao nhiêu?

Căn cứ là Nghị định 339/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 26/8/2026. Theo khoản 3 Điều 66, nhóm bị điều chỉnh gồm chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và các đơn vị làm dịch vụ như sàn giao dịch, môi giới, quản lý. Nếu họ nhận tiền thanh toán hợp đồng bằng tiền mặt hoặc qua kênh không chính thức, mức phạt áp dụng là từ 240 đến 300 triệu đồng.

Cần phân biệt rõ: chế tài 240 – 300 triệu đồng nhắm vào bên bán chuyên nghiệp, tức doanh nghiệp và đơn vị môi giới, chứ không trực tiếp phạt người dân mua để ở. Dù vậy, khi cả thị trường buộc chuyển sang thanh toán qua ngân hàng, cách giao dịch của người mua cá nhân cũng thay đổi theo, khó còn chỗ cho các khoản tiền mặt trao tay ngoài hợp đồng.

Tiền mua nhà phải thanh toán thế nào?

Quy định buộc dòng tiền của hợp đồng phải chạy qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước, hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp ở Việt Nam. Nói cách khác, các khoản thanh toán cho doanh nghiệp không còn được trao tay bằng tiền mặt. Với người mua, đây là lớp bảo vệ: toàn bộ số tiền đã trả đều có chứng từ ngân hàng, tránh tranh chấp về sau.

Hợp đồng đang trả dở thì sao?

Nghị định không chỉ phạt tiền. Theo điểm a khoản 7 Điều 66, doanh nghiệp vi phạm còn phải khắc phục hậu quả. Với hợp đồng đang thực hiện giữa chừng, bên bán buộc phải chuyển cách thu tiền, yêu cầu khách hàng trả các đợt tiếp theo hoàn toàn qua tài khoản ngân hàng. Người đang mua trả góp theo tiến độ vì thế nên chủ động đề nghị chuyển khoản cho những lần thanh toán còn lại.

Vì sao siết giao dịch tiền mặt?

Mục tiêu của cơ quan quản lý là bịt lỗ hổng trốn thuế, ngăn rửa tiền và thúc đẩy thanh toán không tiền mặt. Quy định này cụ thể hóa nguyên tắc đã được đặt ra trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, hướng tới xóa bỏ việc ghi giá thấp trên giấy tờ rồi trả phần chênh lệch bằng tiền mặt. Bạn đọc có thể xem thêm các tin pháp lý - chính sách để cập nhật quy định mới.

Góc nhìn OpenHouse

Với người mua nhà, thay đổi lớn nhất không nằm ở mức phạt mà ở thói quen giao dịch: hãy yêu cầu mọi khoản thanh toán đi qua ngân hàng và giữ sao kê làm bằng chứng. Việc ghi đúng giá trên hợp đồng tuy làm tăng thuế trước mắt, nhưng bảo vệ bạn khi cần vay vốn, bồi thường hay giải quyết tranh chấp. Chiêu hai giá từng giúp tiết kiệm thuế nay trở thành rủi ro pháp lý — minh bạch giá trị thật là lựa chọn an toàn hơn cho cả hai bên.