Thời hạn sử dụng chung cư tính theo niên hạn công trình: hiểu sao cho đúng?

Thời hạn sử dụng chung cư vừa được Chính phủ yêu cầu làm rõ trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Nghị quyết số 278 về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 9, do Thủ tướng Lê Minh Hưng ký ban hành, giao Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn này theo niên hạn xây dựng công trình.

Niên hạn công trình sẽ là căn cứ

Yêu cầu đặt ra là thời hạn sử dụng chung cư phải phù hợp và thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo pháp luật về xây dựng. Tức là căn cứ nằm ở tuổi thọ kỹ thuật của tòa nhà, không phải một con số ấn định chung cho mọi dự án.

Đi kèm đó, Bộ Xây dựng phải quy định cụ thể cách xử lý khi chung cư hết thời hạn sử dụng, trong đó làm rõ quyền và nghĩa vụ của người sở hữu căn hộ. Nghị quyết nêu hai quyền đáng chú ý:

• Quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại chung cư;
• Quyền đóng góp nghĩa vụ tài chính để xây mới chung cư khi công trình hết thời hạn.

Đây chính là điểm khiến nhiều người mua căn hộ lo lắng bấy lâu: hết niên hạn thì mất gì và giữ được gì. Quyền với đất được nêu tách bạch khỏi tuổi thọ công trình.

Hạn chế phân lô, bán nền theo tiêu chí khung

Một nội dung khác trong cùng nghị quyết là bổ sung bộ tiêu chí khung do Bộ Xây dựng ban hành, gồm loại đô thị, mật độ dân số và tỷ lệ diện tích. UBND cấp tỉnh sẽ dựa vào đó để quyết định cụ thể việc hạn chế phân lô, bán nền trên địa bàn.

Mục tiêu được nêu thẳng: ngăn ngừa tối đa hoạt động đầu cơ và trục lợi chính sách. Với thị trường đất nền, đây là tín hiệu cho thấy ranh giới được phép phân lô sẽ do từng tỉnh vẽ lại, trên một khung chung của trung ương.

Nhà ở cho thuê được đưa vào tầm ngắm chính sách

Chính phủ yêu cầu hoàn thiện quy định về nhà ở cho thuê, phân định rõ từng loại hình theo mô hình sở hữu và cách quản lý vận hành: nhà ở cho thuê, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở chính sách.

Đáng chú ý hơn, Bộ Xây dựng được giao nghiên cứu cơ chế tài chính gồm thuế, phí, tiền sử dụng đất và tín dụng nhằm kiểm soát, quản lý giá nhà ở cho thuê. Phân khúc thuê lâu nay gần như vận hành theo giá thỏa thuận, nên hướng đi này là thay đổi về chất.

Ba luật cùng lấy ý kiến người dân qua VNeID

Với Luật Đất đai (sửa đổi), Chính phủ xác định đây là dự án luật đặc biệt quan trọng và giao Bộ Nông nghiệp và Môi trường hoàn thiện nhiều nội dung: tiêu chí khung và nguyên tắc xác định giá đất, cơ chế kiểm tra giám sát việc quyết định giá, vai trò điều tiết của Nhà nước.

Bộ này còn phải làm rõ cơ chế tài chính xử lý chênh lệch địa tô, cách xử lý đất bỏ hoang và đất chậm đưa vào sử dụng kèm tiêu chí xác định, cơ chế phòng ngừa tiêu cực trong bồi thường và tái định cư, cơ chế đặc thù cho các dự án tồn đọng kéo dài, cùng việc kết nối dữ liệu đất đai theo hướng minh bạch tối đa.

Với Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), yêu cầu là rà soát thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư khi phân quyền cho UBND cấp tỉnh cho phép chuyển nhượng dự án, đồng thời đưa thị trường trở thành kênh phân bổ đất đai minh bạch, chống đầu cơ và thao túng.

Cả ba luật — Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản — sẽ được lấy ý kiến Nhân dân qua hệ thống VNeID, do Bộ Công an phối hợp cùng Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Xây dựng tổ chức.

Góc nhìn OpenHouse

Với người đang ở hoặc định mua căn hộ, điều cần theo dõi không phải con số năm, mà là cơ chế xử lý sau khi hết niên hạn. Nếu quyền sử dụng đất của cư dân được bảo toàn và cơ chế góp vốn xây lại rõ ràng, "chung cư có thời hạn" chỉ là cách gọi đúng bản chất kỹ thuật của công trình.

Đây vẫn là yêu cầu hoàn thiện dự thảo, chưa phải quy định đã có hiệu lực. Kênh góp ý qua VNeID đáng dùng, vì ba luật này chi phối gần như toàn bộ giao dịch nhà đất. Bạn có thể theo dõi thêm tiến trình sửa ba luật trên OpenHouse.