Quy hoạch TP.HCM tháng 9: 5 cực tăng trưởng và 940ha đất TOD dọc metro số 2

Quy hoạch TP.HCM trong tháng 9/2026 chạy theo hai hướng song song: phác thảo lại không gian thành phố sau hợp nhất bằng mô hình 5 cực tăng trưởng, và hoàn thiện công cụ thủ tục để triển khai, nổi bật là cơ chế phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD).

Ngày 22/9, HĐND thành phố đã thông qua 38 nghị quyết, trong đó 24 nghị quyết nhằm triển khai Luật Phát triển đô thị. Cần phân biệt rõ: các nghị quyết này tạo khung pháp lý, còn phương án 5 cực vẫn đang trong giai đoạn nghiên cứu của Quy hoạch tổng thể, chưa phải định hướng được phê duyệt.

5 cực tăng trưởng của TP.HCM gồm những khu vực nào?

Tại hội nghị tham vấn ngày 11/9, phương án Quy hoạch tổng thể đề xuất tổ chức thành phố theo mô hình đa cực, nhằm san sẻ lại dân cư, việc làm và động lực kinh tế thay vì dồn vào lõi trung tâm.

Cực	Phạm vi	Chức năng
Lõi trung tâm quốc tế	Khu trung tâm hiện hữu	Tài chính, quản trị, dịch vụ toàn cầu
Đổi mới sáng tạo phía Đông	Thủ Đức, Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một	Khoa học công nghệ, giáo dục, kinh tế số, nối sân bay Long Thành
Đô thị - y tế - giáo dục phía Tây	Vĩnh Lộc, Bình Lợi, Bình Chánh	Đô thị và dịch vụ chất lượng cao
Công nghiệp - logistics phía Bắc	Bình Dương, Bến Cát, Bàu Bàng	Sản xuất, kho vận
Cảng biển - thương mại tự do - năng lượng phía Nam	Châu Đức, Phú Mỹ, Cái Mép, Vũng Tàu, Cần Giờ	Giao thương quốc tế, logistics, kinh tế biển

Điểm mới đáng chú ý là vùng phía Tây (Vĩnh Lộc - Bình Lợi - Bình Chánh) lần này được đưa vào nhóm động lực, thay vì chỉ đóng vai trò vùng ven. Năm cực được liên kết qua các trục Bắc - Nam, Đông - Tây, hành lang sản xuất - logistics và mạng không gian xanh - mặt nước.

Cơ chế quy hoạch mới thay đổi thủ tục ra sao?

Cùng đợt này, thành phố thông qua cơ chế đổi mới hoạt động quy hoạch đô thị, nông thôn và kiến trúc. Thay đổi lớn nhất nằm ở quy trình:

• Quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết không phải qua bước lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch;
• Được phép triển khai bản chi tiết song song cùng lúc với phân khu, thay vì chờ phân khu xong mới làm;
• Khi bản chi tiết thẩm định xong sớm hơn, phần phê duyệt sẽ cập nhật ngược trở lại phân khu.

Các đồ án vẫn phải lấy ý kiến, thẩm định và phê duyệt đầy đủ. Nhóm dự án được ưu tiên gồm dự án lớn quan trọng; nhà ở xã hội, nhà cho thuê, khu tái định cư; công trình giáo dục, y tế và các dự án chỉnh trang, tái thiết đô thị. Tuy vậy, mức tháo gỡ cho từng dự án vẫn tùy hồ sơ và thẩm quyền, nên chưa thể kỳ vọng nguồn cung bung ra thị trường ngay lập tức.

TOD và 940ha dọc metro số 2 có gì đáng chú ý?

TOD là sợi chỉ xuyên suốt của mô hình đa trung tâm: gắn nhà ở, việc làm, thương mại với đường sắt đô thị và các đầu mối giao thông công cộng. Một số quy định mới về khu vực TOD:

• Ranh giới gồm nhà ga, depot và vùng phụ cận, tối đa 1.000m tính từ tâm quy ước — nhưng không phải mọi thửa trong bán kính này đều mặc nhiên là đất TOD;
• Hệ số sử dụng đất gộp được phép tăng tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn cho các ô hỗn hợp, thương mại - dịch vụ và khu ở, ưu tiên nơi tiếp cận nhà ga thuận lợi;
• Nhà đầu tư được quyền đề xuất ranh giới, vị trí, quy mô dự án TOD gắn với cam kết đóng góp hạ tầng — song quyền đề xuất không đồng nghĩa quyền quyết định.

Dọc tuyến metro số 2, 5 khu vực với gần 940ha đã được phê duyệt ranh giới để phục vụ lập quy hoạch.

Đây mới là bước khoanh vùng, chưa đồng nghĩa toàn bộ diện tích đã thành dự án đầu tư. Song song, thành phố siết yêu cầu minh bạch: công bố quy hoạch chậm nhất 15 ngày sau khi phê duyệt và trả lời yêu cầu cung cấp thông tin trong vòng 10 ngày, qua hồ sơ điện tử gồm bản vẽ, dữ liệu pháp lý số hóa và dữ liệu GIS. Bạn đọc có thể theo dõi thêm chuyên mục quy hoạch để cập nhật tiến độ.

Góc nhìn OpenHouse

Thông điệp quan trọng nhất của tháng 9 là ranh giới giữa "đang nghiên cứu" và "đã phê duyệt": mô hình 5 cực còn là phương án, trong khi cơ chế thủ tục và TOD đã có hiệu lực pháp lý. Với người mua nhà, cơ chế công khai dữ liệu quy hoạch 15 ngày là tin tốt — tra cứu thửa đất sẽ dễ và đáng tin hơn. Với nhà đầu tư, vùng quanh nhà ga metro trong bán kính 1.000m là nơi đáng để ý nhờ hệ số xây dựng cao hơn, nhưng cần nhớ không phải khu đất nào gần ga cũng tự động hưởng ưu đãi TOD.