Quy hoạch TOD TP.HCM: rút ngắn thủ tục, mở tới 1.000m quanh ga và tăng hệ số đất 1,5 lần

Cơ chế quy hoạch TOD TP.HCM vừa được HĐND Thành phố thông qua theo hướng gọn thủ tục hơn nhưng mở rộng không gian khai thác quanh nhà ga. Điểm cốt lõi: bỏ bước lập nhiệm vụ quy hoạch để rút ngắn thời gian, nhưng người dân vẫn được tham gia góp ý trước khi đồ án được duyệt.

Ngày 22/9, tại kỳ họp thứ năm, HĐND TP.HCM đã thông qua 38 nghị quyết, trong đó 24 nghị quyết triển khai Luật Phát triển đô thị. Một nội dung đáng chú ý là nghị quyết quy định về quy hoạch khu vực TOD, chỉ tiêu sử dụng đất và tổ chức không gian quanh các tuyến đường sắt địa phương. Mục tiêu là biến nhà ga từ điểm trung chuyển đơn thuần thành trung tâm kết nối các hoạt động đô thị.

Bỏ bước lập nhiệm vụ có làm mất quyền góp ý của dân?

Theo quy định mới, khu vực TOD được miễn hẳn khâu "nhiệm vụ quy hoạch" — tức phần lập rồi trình duyệt các yêu cầu, phạm vi và định hướng ban đầu trước khi bắt tay vào đồ án. Cắt bước này giúp Thành phố chủ động và nhanh hơn khi nghiên cứu các khu vực gắn với đường sắt.

Tuy nhiên, việc rút gọn chỉ nhắm vào một bước, không phải bỏ qua kiểm soát. Toàn bộ đồ án TOD vẫn đi qua đủ các khâu mà luật quy hoạch đô thị, nông thôn đòi hỏi: tham vấn cộng đồng, rồi thẩm định, phê duyệt và cuối cùng là công khai. Nói cách khác, câu hỏi "dân còn được góp ý không" có lời đáp là có, vì khâu lấy ý kiến vẫn đứng trước bước thẩm định.

Phạm vi TOD rộng tới đâu quanh nhà ga?

Vùng TOD được đo từ tâm quy ước của nhà ga hay depot, trải ra xa nhất 1.000m, bao trùm cả nhà ga, depot lẫn khu vực phụ cận. Đây là điểm mở rộng đáng kể so với dải đất sát nhà ga.

Dù vậy, không phải cứ trong bán kính 1km là mặc nhiên thành TOD. Ranh giới thật của mỗi khu phụ thuộc nhiều yếu tố khác nhau: hiện trạng công trình đang có, mức độ dễ đi bộ tới ga, mạng đường, ranh ô phố và cả địa giới hành chính. Cách tiếp cận này cho Thành phố dư địa tổ chức lại không gian, kết hợp giao thông công cộng với thương mại, dịch vụ và nhà ở.

Những ưu đãi chỉ tiêu nào áp dụng trong khu TOD?

Để khai thác hiệu quả quỹ đất quanh đầu mối giao thông, cơ chế mới cho phép một số chỉ tiêu đặc thù:

Chỉ tiêu	Điều chỉnh
Hệ số sử dụng đất (khu hỗn hợp, thương mại - dịch vụ, khu ở)	Tăng tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn
Cây xanh trên mái và các tầng	Được quy đổi vào chỉ tiêu cây xanh công cộng nếu tiếp cận thuận tiện
Hạ tầng xã hội và bãi đỗ xe	Có thể giảm tối đa 50% so với quy chuẩn

Khu vực tiếp cận nhà ga thuận lợi được ưu tiên áp dụng. Nhưng các ưu đãi này không tự động cho mọi dự án: quy mô dân số và diện tích sàn vẫn phải khớp với khả năng đáp ứng của hạ tầng kỹ thuật và xã hội.

Metro nào đang được quy hoạch TOD?

Theo UBND TP.HCM, quy hoạch TOD đang được làm tại ba nơi: tuyến Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên), Metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) và quanh ga Thủ Thiêm. Trong đó, Metro số 2 đã chốt ranh giới cho 5 khu vực TOD, phủ 10 nhà ga cùng depot Tham Lương, với tổng quy mô chừng 938 - 940ha.

TOD còn được kỳ vọng tạo nguồn lực tài chính. Theo Nghị quyết số 260/2025/QH15, với dự án đường sắt địa phương làm theo mô hình này, Thành phố được giữ lại toàn bộ khoản thu từ khai thác quỹ đất TOD, tức 100%, để dồn ngược cho chính tuyến đường sắt và các công trình giao thông trên tuyến.

Góc nhìn OpenHouse

Với người mua nhà và nhà đầu tư, cơ chế TOD mở ra kỳ vọng rõ: đất trong bán kính đi bộ tới các ga Metro số 1, số 2 và Thủ Thiêm có thêm dư địa xây cao, mật độ cao hơn. Nhưng cần tỉnh táo với hai điều — không phải mọi thửa trong 1km đều được vào TOD, và hệ số 1,5 lần chỉ áp cho ô đất đủ điều kiện, không phải cào bằng. Trước khi trả giá "đất cạnh metro", hãy kiểm tra thửa đó có nằm trong ranh TOD đã duyệt hay chưa. Xem thêm tin quy hoạch hạ tầng tại chuyên mục quy hoạch của OpenHouse.