Quy hoạch TOD TP.HCM bỏ bước nhiệm vụ, dữ liệu buộc công khai trong 15 ngày

Quy hoạch TOD TP.HCM vừa được gỡ một nút thắt thủ tục: khu vực quanh nhà ga metro sẽ không còn phải lập và phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch riêng. Cùng lúc, thành phố xây dựng cơ chế buộc dữ liệu quy hoạch tổng thể phải số hóa và công khai. Với người mua nhà, đây là hai thay đổi ảnh hưởng trực tiếp đến cách tra cứu và tin vào quy hoạch một khu đất.

Quy hoạch TOD TP.HCM thay đổi gì cho người dân?

Ngày 22/9, HĐND TP.HCM thông qua nghị quyết về khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) và các tuyến đường sắt địa phương. Điểm mới: bước lập, thẩm định và phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch cho khu TOD được bỏ.

Cần nói rõ, đây chỉ là rút gọn ở khâu chuẩn bị ban đầu. Đồ án quy hoạch vẫn phải lập đầy đủ, lấy ý kiến, thẩm định, phê duyệt rồi công bố. Người dân trong vùng ảnh hưởng vẫn được góp ý trước khi phương án chốt.

Phạm vi một khu TOD tính từ tâm quy ước của nhà ga hoặc depot, lan ra vùng phụ cận tối đa 1.000 m. Đây là ngưỡng để nghiên cứu, không có nghĩa mọi thửa đất trong bán kính 1 km mặc nhiên nằm trong khu TOD. Ranh giới thực tế còn phụ thuộc ô phố, mạng đường, khả năng đi bộ tới ga và công trình hiện hữu.

Riêng metro số 2, thành phố đã duyệt ranh 5 khu TOD, phủ 10 nhà ga cùng depot Tham Lương, tổng diện tích khoảng 938–940 ha. Các tuyến metro số 1 và khu ga Thủ Thiêm cũng đang được nghiên cứu theo mô hình này.

Dữ liệu quy hoạch sẽ minh bạch tới đâu?

Song song với TOD, TP.HCM xây dựng quy định về hồ sơ và trình tự lập, thẩm định, phê duyệt, công bố Quy hoạch tổng thể Thành phố. Theo nghị quyết ngày 22/9, ngoài hồ sơ giấy, bộ hồ sơ sau phê duyệt sẽ có bản vẽ số hóa, dữ liệu pháp lý và cơ sở dữ liệu địa lý GIS.

Mốc thời gian là điểm đáng chú ý với người mua nhà:

• Sau khi phê duyệt hoặc điều chỉnh, quy hoạch tổng thể phải công bố công khai chậm nhất trong 15 ngày, đăng trên cổng của UBND thành phố, các sở ngành, chính quyền cấp xã và hệ thống thông tin quốc gia.
• Khi tổ chức, cá nhân đề nghị cung cấp thông tin quy hoạch, thời hạn xử lý không quá 10 ngày kể từ lúc nhận đủ hồ sơ; yêu cầu nộp trực tuyến, qua bưu chính hoặc trực tiếp.
• Phần dự thảo thuộc diện công khai được đăng lấy ý kiến trong khoảng 20–30 ngày trước khi thông qua.

Về phía người tra cứu, hồ sơ yêu cầu cần nêu rõ mục đích sử dụng và vị trí khu đất. Bạn có thể theo dõi các đợt công bố tương tự trong chuyên mục quy hoạch của OpenHouse để đối chiếu trước khi xuống tiền.

Ngoài TP.HCM, những địa phương nào đáng theo dõi?

Cần Thơ đặt mốc rõ nhất. Chiều 24/9, Ban Chấp hành Đảng bộ thành phố cho ý kiến dự thảo Quy hoạch chung đến năm 2050, tầm nhìn 2075, đặt mục tiêu công bố ngay đầu tháng 11/2026 sau khi Bộ Xây dựng thẩm định. Dự thảo định hình hai cực tăng trưởng: trung tâm Cần Thơ cũ và Khu kinh tế biển Trần Đề với quy mô nghiên cứu khoảng 40.000 ha. Trên tổng diện tích 636.098 ha, đến năm 2050 đất xây dựng dự kiến khoảng 110.818 ha, tương đương 17,4%; dân số dự báo 6,1 triệu người, trong đó thường trú khoảng 4,1 triệu.

Đồng Nai chưa lập khu kinh tế đặc biệt, nhưng ngày 23/9 Sở Xây dựng đã lấy ý kiến dự thảo trình tự quy hoạch chi tiết trong khu này, gồm 12 điều và gắn với đô thị sân bay Long Thành. Dự thảo đề xuất thẩm định không quá 30 ngày, công bố trong 15 ngày, còn quy trình rút gọn cho lô đất đủ điều kiện chỉ khoảng 15 ngày.

Phú Quốc đã có bước cụ thể hơn: UBND tỉnh An Giang phê duyệt Quy hoạch phân khu Dương Đông theo Quyết định 4347/QĐ-UBND ngày 19/9/2026, phạm vi khoảng 6.084,81 ha (hơn 906 ha là rừng phòng hộ), phục vụ khoảng 233.000 người. Khu vực sân bay cũ được định hướng công trình hỗn hợp cao tối đa 99 tầng — song đây là chỉ tiêu tầng cao trong đồ án, chưa phải giấy phép xây dựng.

Đà Nẵng đang lấy ý kiến quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 cho khu chức năng số 5 thuộc khu thương mại tự do dưới chân núi Bà Nà, phạm vi khoảng 90 ha, dành 49,3 ha cho thương mại – dịch vụ và 27,1 ha cây xanh. Đây vẫn là phương án lấy ý kiến, chỉ tiêu có thể còn điều chỉnh.

Góc nhìn OpenHouse

Điểm chung của cả năm chuyển động là chữ "công khai" và "lấy ý kiến" được nhấn mạnh, kèm mốc thời gian cụ thể. Với người mua nhà, giá trị thực tế nằm ở chỗ: quy hoạch được số hóa và đăng công khai giúp tự kiểm tra một thửa đất có nằm trong khu TOD, hành lang giao thông hay ranh điều chỉnh hay không, thay vì tin lời môi giới.

Ngược lại, các con số ấn tượng như bán kính 1.000 m hay tầng cao 99 tầng đều là ngưỡng nghiên cứu, chưa phải cam kết pháp lý cho từng lô đất. Nhà đầu tư cá nhân nên chờ đồ án được phê duyệt và công bố chính thức trước khi quy đổi kỳ vọng quy hoạch thành giá.