Quy hoạch Quy Nhơn: 78ha Quy Hòa và 100ha ven sông Hà Thanh đổi chức năng

Quy hoạch Quy Nhơn vừa được điều chỉnh cục bộ ở ba vị trí, tổng cộng khoảng 238,56ha. Quyết định số 3888/QĐ-UBND của UBND tỉnh Gia Lai sửa đổi Quy hoạch chung Quy Nhơn và vùng phụ cận đến năm 2035, tầm nhìn 2050.

Phần diện tích điều chỉnh chỉ tương đương 0,35% trong tổng số 67.788ha của quy hoạch chung. Nhưng vị trí thì không nhỏ chút nào: một phân khu ven biển, một dải đất 100ha ven sông và hai hành lang giao thông mới.

Quy Hòa: gần 78ha chuyển sang đất khoa học và công nghệ

Thay đổi lớn nhất diễn ra ở phân khu Quy Hòa, phường Quy Nhơn Nam, với phạm vi nghiên cứu 136ha. Ba loại đất bị cắt để gộp thành quỹ đất khoa học công nghệ 77,98ha:

• 34,93ha đất giáo dục - đào tạo;
• 28,26ha đất đơn vị ở;
• 14,79ha đất cây xanh.

Bên cạnh đó, 5,13ha đất rừng được chuyển thành đất du lịch. Các chức năng còn lại giữ nguyên theo hồ sơ đã duyệt.

Hệ quả là Quy Hòa không còn đi theo hướng khu ở kết hợp giáo dục và cây xanh như trước. Quỹ đất lớn nhất tại đây nay dành cho nghiên cứu, phát triển công nghệ và đổi mới sáng tạo.

100ha ven sông Hà Thanh thành đất hỗn hợp

Khu đất phía Đông đường Võ Nguyên Giáp, chạy dọc sông Hà Thanh, trước đây được chia thành 86ha đất du lịch và 14ha đất đơn vị ở. Sau điều chỉnh, cả 100ha được xác định là đất hỗn hợp.

Đất hỗn hợp cho phép tích hợp nhiều chức năng trong cùng một khu vực thay vì tách bạch nhà ở với du lịch. Đổi lại, những thông số quyết định giá trị thực tế — cơ cấu sử dụng đất, mật độ xây dựng, tầng cao, quy mô dân số và hạ tầng — vẫn phải chờ quy hoạch cấp dưới.

Một thay đổi nhỏ hơn: tại khu đất Trung tâm thương mại Quy Nhơn, 2,56ha đất hỗn hợp thương mại - dịch vụ được chuyển thành đất hỗn hợp đơn vị ở.

Thêm 65ha khu công nghệ số tập trung

Lần điều chỉnh này bổ sung chức năng khu công nghệ số tập trung cho hai khu vực với tổng diện tích 65ha, gồm khu công viên phần mềm quy mô 54ha và trung tâm trí tuệ nhân tạo rộng 11ha thuộc dự án đô thị phụ trợ Long Vân.

Việc đưa 65ha đất công nghệ số vào quy hoạch chung tạo hành lang pháp lý cho định hướng biến Quy Nhơn thành một trung tâm nghiên cứu, đào tạo và ứng dụng trí tuệ nhân tạo ở miền Trung.

Hai tuyến đường xuyên núi, nối cao tốc Bắc - Nam

Quy hoạch bổ sung hai tuyến giao thông chính đô thị:

• Tuyến nối Khu đô thị Quy Hòa, xuyên núi Vũng Chua sang Khu đô thị Long Vân — tạo trục liên kết giữa dải ven biển với vùng công nghệ và đô thị mới phía Tây;
• Tuyến xuất phát từ nút giao cao tốc Bắc - Nam ở khu vực Phước Thành, vượt sông Hà Thanh, chạy ven núi Hòn Chà rồi nối tới ngã ba Phú Tài.

Cần đọc kỹ một lưu ý: ở cấp quy hoạch chung, đây mới là định hướng kết nối. Hướng tuyến cụ thể, mặt cắt đường và diện tích đất sử dụng sẽ chỉ được chốt ở quy hoạch cấp dưới hoặc trong từng dự án đầu tư.

Không được dùng điều chỉnh để hợp thức hóa vi phạm

UBND tỉnh Gia Lai nêu rõ việc điều chỉnh quy hoạch chỉ là cơ sở quản lý và triển khai các bước kế tiếp. Lựa chọn nhà đầu tư vẫn phải theo đúng pháp luật về đầu tư, đất đai, đấu thầu và đấu giá.

Đáng chú ý hơn, tỉnh cấm dùng nội dung điều chỉnh cục bộ để hợp thức hóa những dự án chưa đủ điều kiện pháp lý hoặc đang vi phạm về đất đai, xây dựng. Sở Xây dựng phải công bố công khai nội dung điều chỉnh, cập nhật dữ liệu và rà soát các quy hoạch cấp dưới cho thống nhất.

Góc nhìn OpenHouse

Dải 100ha ven sông Hà Thanh là nơi thị trường sẽ chú ý nhất, vì "đất hỗn hợp" thường được diễn giải rộng rãi trong các lời chào bán. Thực tế, chưa có mật độ xây dựng, chưa có tầng cao và chưa có chỉ tiêu dân số thì chưa thể tính được giá trị một lô đất.

Với người mua để ở, hai tuyến đường mới đáng theo dõi hơn. Trục xuyên núi Vũng Chua và trục nối cao tốc sẽ định hình lại khoảng cách đi lại giữa ven biển và phía Tây thành phố — nhưng chỉ khi có quy hoạch chi tiết và vốn đầu tư. Xem thêm các điều chỉnh quy hoạch mới công bố.