3 thửa đất ở có sổ tại Ninh Hòa bỗng thành đất rừng sản xuất: quy hoạch lệch nhau ở đâu?

Câu chuyện quy hoạch Ninh Hòa (Khánh Hòa) đang là bài học đáng giá cho bất kỳ ai sắp mua đất. Khi rà soát Quy hoạch phân khu 1/2.000 Khu đô thị dịch vụ trung tâm Ninh Hòa (gọi tắt là Phân khu 18), UBND phường phát hiện nhiều vị trí lệch nhau giữa chức năng quy hoạch, quy hoạch sử dụng đất và hiện trạng thực tế.

Điều bất ngờ nhất: có những thửa đất ở đã được cấp sổ đỏ nhưng trên bản đồ phân khu lại bị xếp thành đất rừng sản xuất.

Chuyện ba thửa đất của một hộ dân

Trường hợp điển hình là ba thửa liền kề số 121, 122 và 123 (tờ bản đồ số 17) do bà Nguyễn Thị Hiệp đứng tên, tổng cộng hơn 950m², trong đó 300m² là đất ở đô thị đã có giấy chứng nhận từ năm 2020 đến 2022. Trên thực địa là nhà ở, xung quanh là khu dân cư, cơ quan và trường học.

Vấn đề nằm ở chỗ cùng một mảnh đất nhưng ba lớp quy hoạch lại vẽ ra ba chức năng khác nhau:

Hai lớp trên đều coi đây là đất ở, riêng Phân khu 18 lại biến phần lớn diện tích thành đất rừng sản xuất — điều vô lý với một khu vực đã đô thị hóa. Từ tháng 8/2025, phường đã kiến nghị điều chỉnh về đúng nhóm đất ở.

Không chỉ một trường hợp cá biệt

Sự vênh nhau này còn lặp lại ở nhiều điểm khác trong Phân khu 18:

• Khu vực Trung tâm Đào tạo và Sát hạch lái xe Ninh Hòa: quy hoạch sử dụng đất ghi là đất giáo dục, đào tạo, nhưng phân khu lại thể hiện đất rừng sản xuất.
• Đất tại tổ dân phố Mỹ Lệ và Phước Sơn: theo quy hoạch sử dụng đất là đất ở, còn phân khu thể hiện đất sản xuất nông nghiệp.
• Một số vị trí đất an ninh, giáo dục, giao thông, cây xanh và đơn vị ở cũng chưa khớp giữa các lớp.

Địa phương đề nghị đối chiếu từng vị trí rồi điều chỉnh cho phù hợp hiện trạng và các quy hoạch đã duyệt, tránh chồng chéo khi triển khai dự án.

Giao thông và thoát lũ cũng phải rà lại

Ngoài đất đai, phường kiến nghị Sở Xây dựng xem lại mạng lưới giao thông vì khu vực phía tây, bắc, đông chưa kết nối đồng bộ với trung tâm, cần bổ sung tuyến đường, cầu vượt hoặc hầm chui qua đường sắt và cầu qua sông.

Thoát lũ là nỗi lo lớn: trong đợt mưa lũ tháng 11/2025, mực nước sông Dinh tại trạm Ninh Hòa lên 6,62m, vượt mốc lũ lịch sử năm 1986 khoảng 0,04m. Địa phương đề xuất bổ sung kênh thoát lũ chạy qua trung tâm. Các góp ý này đã được Sở Xây dựng cập nhật vào Đồ án Quy hoạch chung đô thị Khánh Hòa đến 2050, trình Thủ tướng xem xét.

Góc nhìn OpenHouse

Trường hợp Ninh Hòa cho thấy sổ đỏ ghi đất ở vẫn chưa đủ để yên tâm — nếu bản đồ phân khu xếp mảnh đất vào chức năng khác, việc xin phép xây dựng hay chuyển nhượng có thể vướng. Trước khi mua, hãy đối chiếu đủ ba lớp: hiện trạng, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch phân khu tại phòng quản lý đô thị địa phương. Khi các lớp mâu thuẫn, đừng vội xuống tiền cho tới lúc được điều chỉnh thống nhất. Bạn có thể tham khảo thêm các dự án đã rõ pháp lý để so sánh.