Phú Quốc duyệt quy hoạch đô thị du lịch 230ha ở Gành Dầu: gì đáng chú ý?

Quy hoạch Gành Dầu Phú Quốc vừa có bước tiến mới: một khu đô thị du lịch rộng 230,28ha ở phía bắc đảo được duyệt quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000. Điểm khiến đồ án này khác nhiều dự án ven biển là tinh thần giữ biển và núi làm không gian công cộng, thay vì bịt kín bờ biển.

Đồ án được UBND tỉnh An Giang phê duyệt tại Quyết định 4373/QĐ-UBND ngày 21/9/2026, thuộc phân khu 10 của đặc khu Phú Quốc. Khu đất giáp biển ở phía bắc và tây, các phía còn lại tựa vào rừng đặc dụng và đất quốc phòng, triển khai theo hai giai đoạn đến 2030 và 2040. Khi hoàn thiện, khu vực dự kiến phục vụ khoảng 6.500 người, gồm 5.500 cư dân và 1.000 khách cùng nhân viên.

Cơ cấu đất và giới hạn xây nhà

Phần lớn diện tích, 206,51ha tương đương 89,7%, là khu đô thị du lịch; 23,77ha còn lại dành cho dịch vụ du lịch, cây xanh, bãi cát và bãi đá ven biển. Trong khu đô thị, đất nhóm nhà ở chiếm 75,99ha, chia thành các loại:

Quan trọng là các con số này chỉ là diện tích ô đất theo chức năng, không có nghĩa xây kín. Tỷ lệ đất ở bị khống chế: tối đa 50% ở khu cải tạo hiện trạng, tối đa 40% ở khu phát triển mới và chỉ tối đa 10% ở khu hỗn hợp. Với hộ phải di dời, đồ án chọn hướng tái định cư tại chỗ, gắn khu ở mới với không gian phát triển để người dân tiếp tục sinh kế.

Ưu tiên giữ biển và núi cho cộng đồng

Đây là phần đáng khen của đồ án. Quy hoạch yêu cầu bố trí công viên, đường dạo và đường xe đạp dọc bờ biển, đặc biệt nhấn mạnh không cho đường cơ giới cắt ngang công viên ven biển. Trung tâm đô thị hội tụ về quảng trường và bến tàu Gành Dầu, hướng ra mặt nước.

Với địa hình núi, đồ án cấm san gạt chân núi để lấy mặt bằng và khuyến khích làm điểm ngắm cảnh công cộng trên đỉnh, sườn núi. Cách tiếp cận này khớp với định hướng mà tỉnh nêu khi thẩm định các đồ án ven biển Phú Quốc hồi tháng 4/2026: bảo đảm lối xuống biển công cộng, kiểm soát mật độ, tầng cao và tránh bê tông hóa bờ biển.

Sự thật về ô đất "22 tầng"

Con số 22 tầng dễ gây hiểu nhầm. Thực tế, phần lớn ô đất ở phát triển mới bị giới hạn tối đa 7 tầng. Chỉ riêng ô A-OMC-6 rộng khoảng 1,68ha được ghi tầng cao từ 1 đến tối đa 22 tầng, và đây là chỉ tiêu khống chế của một ô cụ thể, chưa phải quyết định cho phép dựng một tòa cao 22 tầng.

Ở bước lập quy hoạch chi tiết, vị trí công trình cao tầng còn phải thỏa thuận bằng văn bản với Cục Tác chiến thuộc Bộ Tổng Tham mưu, xác định chiều cao bằng mét và đáp ứng yêu cầu tĩnh không. Các mức tối đa về tầng cao, mật độ và hệ số sử dụng đất cũng không được áp dụng đồng thời. Bạn đọc quan tâm thị trường đảo ngọc có thể theo dõi thêm các tin quy hoạch để tránh ngộ nhận.

Góc nhìn OpenHouse

Nếu triển khai đúng tinh thần đồ án, Gành Dầu có thể trở thành mẫu đô thị du lịch giữ được bờ biển công cộng, điều ngày càng hiếm ở Phú Quốc. Với nhà đầu tư, cần nhớ đây mới là quy hoạch phân khu, chỉ là cơ sở quản lý; từng dự án vẫn phải qua đủ thủ tục đầu tư, đất đai và môi trường. Đừng vội xuống tiền chỉ vì một ô đất được ghi 22 tầng, khi chiều cao thực tế còn phụ thuộc nhiều lớp phê duyệt phía sau.