Quy hoạch Cần Thơ: nhà ở bám theo TOD, ưu tiên đô thị nước

Quy hoạch Cần Thơ đến năm 2050, tầm nhìn 2075 đặt ra một chiến lược nhà ở khác trước: gắn với mô hình đô thị đa trung tâm, đa dạng phân khúc, và ưu tiên giải pháp đô thị xanh thích ứng biến đổi khí hậu. Đây là đề xuất của đơn vị tư vấn trong dự thảo vừa lấy ý kiến cộng đồng.

Nhà ở đi theo hạ tầng và việc làm

Nguyên tắc xuyên suốt: nhà ở phải đi cùng nhịp với hạ tầng, việc làm, cách phân bố dân cư và tốc độ đô thị hóa. Nơi được ưu tiên là những khu đã có hạ tầng hoàn chỉnh và tạo ra nhiều việc làm; kiểu phát triển rải rác, đứt kết nối bị hạn chế tối đa.

Cách làm được phân theo từng loại khu vực:

• Đô thị trung tâm: ưu tiên mô hình nén, tăng tỷ trọng nhà cao tầng và chung cư kết hợp thương mại dịch vụ;
• Khu đô thị mới và các cực tăng trưởng: đa dạng loại hình, từ căn hộ cao cấp, trung lưu tới nhà ở xã hội và nhà cho thuê;
• Quỹ đất nhà ở xã hội: bố trí ở nơi thuận tiện giao thông, gắn với khu công nghiệp và các trung tâm dịch vụ thiết yếu.

Tăng mật độ quanh nhà ga theo mô hình TOD

Một điểm nhấn của dự thảo là từng bước tăng mật độ cư trú dọc các tuyến giao thông công cộng khối lượng lớn. Quanh các nhà ga metro, xe buýt nhanh BRT hay đường sắt đô thị sẽ hình thành tổ hợp "nhà ở - việc làm - thương mại - dịch vụ", nhằm giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân.

Ở chiều ngược lại, vùng nông thôn và dải ven sông giữ lại cấu trúc làng xóm miệt vườn vốn có, đồng thời siết tình trạng cất nhà tự phát dọc kênh rạch. Những hộ nằm trong vùng dễ sạt lở hoặc ngập sâu sẽ được di dời dần, bố trí tái định cư ở nơi an toàn hơn.

Đô thị nước, đô thị bọt biển

Với tầm nhìn 2075, dự thảo xác định quy hoạch sử dụng đất phải thích ứng với điều kiện tự nhiên của vùng châu thổ. Những khoảng trũng thấp, hành lang thoát nước, sông, kênh, rạch không còn được coi là quỹ đất dự phòng để xây dựng mà trở thành cấu phần chính của không gian đô thị.

Việc san lấp mặt nước và xây với mật độ dày bị siết lại. Thay vào đó là mô hình đô thị nước kết hợp đô thị bọt biển, mở rộng hồ điều hòa cùng những khoảng trữ và thoát nước tự nhiên. Phần đất ven sông Hậu, sông Cần Thơ và các kênh rạch chính được dành cho quảng trường, công viên, lối đi bộ và không gian xanh công cộng.

Với không gian ngầm, Cần Thơ chọn lọc phát triển ở khu trung tâm mật độ cao, nhưng kiểm soát chặt để phòng rủi ro ngập lụt và nền đất yếu.

Tái thiết thay vì mở rộng dàn trải

Với các đô thị đang có như Thốt Nốt, Ngã Bảy, Vị Thanh, Sóc Trăng và khu trung tâm Cần Thơ, hướng đi là tái thiết và dùng đất hiệu quả hơn, thay vì trải rộng ra ngoài. Khu đất đang khai thác kém được khuyến khích đổi sang chức năng hợp lý hơn, kèm bổ sung không gian mở, cây xanh, hạ tầng xã hội và công trình công cộng.

Khu công nghiệp và khu công nghệ cao cũng được yêu cầu bỏ dần mô hình đơn chức năng, chuyển thành cụm việc làm đa tiện ích, tích hợp cây xanh và hạ tầng xã hội.

85.000-112.000ha đất xây dựng và 20% dự trữ

Về quy mô, đất xây dựng toàn đô thị Cần Thơ được dự báo đạt khoảng 85.000-112.000ha vào năm 2050. Trong đó, tỷ lệ sử dụng thực tế cho chức năng đô thị và nông thôn ước khoảng 80%, tương đương 90.000ha.

Khoảng 22.000ha còn lại, tức 20%, được giữ làm quỹ dự trữ quy hoạch. Đây là phần để dành cho hạ tầng kỹ thuật trong dài hạn, đồng thời tạo dư địa khi cần thu hút đầu tư.

Góc nhìn OpenHouse

Điểm người mua nhà ở Cần Thơ nên đọc kỹ là chủ trương không coi vùng trũng và hành lang thoát nước là đất dự phòng để xây. Nếu định hướng này được giữ trong đồ án chính thức, nhiều khu đất từng được chào bán với kỳ vọng san lấp sẽ không còn khả năng xây dựng như mong đợi.

Ngược lại, đất quanh các đầu mối giao thông công cộng theo mô hình TOD là nhóm được ưu tiên tăng mật độ. Thời gian lấy ý kiến cộng đồng cho dự thảo đã kết thúc ngày 16/9/2026, nên bước tiếp theo đáng theo dõi là nội dung tiếp thu, giải trình trước khi đồ án được phê duyệt. Xem thêm các đồ án quy hoạch mới.