Ninh Bình: khu đô thị 34,5ha sát hành lang đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam

Một khu đô thị mới rộng 34,52ha vừa được Ninh Bình duyệt quy hoạch, với điểm nhận diện đặc biệt: một cạnh của nó áp sát hành lang an toàn đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam. Đây là ví dụ sớm cho thấy tuyến đường sắt tỉ đô bắt đầu định hình lại cách tổ chức đất đai ở những địa phương nó đi qua.

Khu đô thị 34,5ha nằm ở đâu?

Khu vực lập quy hoạch thuộc hai phường Đồng Văn và Tiên Sơn. Ranh giới được xác định khá rõ: cạnh phía Tây giáp hành lang an toàn tuyến đường sắt tốc độ cao; cạnh phía Nam tiếp giáp một tuyến đường quy hoạch rộng 69m; còn phía Bắc và phía Đông kề các khu dân cư hiện hữu ở tổ dân phố Vũ Xá.

Nói cách khác, lô đất nằm lọt giữa khu dân cư cũ và những trục giao thông tương lai, trong đó hành lang đường sắt được đưa thẳng vào ranh giới đồ án. Quy mô dân số dự kiến khoảng 3.000 người - một đô thị nhỏ, mật độ vừa phải.

Bên trong khu đô thị có những gì?

Theo cơ cấu sử dụng đất được duyệt, khu 34,52ha sẽ gồm nhiều nhóm chức năng thay vì chỉ nhà ở:

• Đất ở và các công trình công cộng;
• Đất văn hóa, giáo dục;
• Thương mại - dịch vụ;
• Công viên cây xanh và bãi đỗ xe.

Cách bố trí này nhằm tạo một hệ thống không gian phục vụ cư dân tương đối đầy đủ ngay trong ranh đồ án, thay vì phải phụ thuộc hạ tầng bên ngoài.

Vì sao sát đường sắt tốc độ cao lại đáng chú ý?

Với người mua nhà, cụm từ "giáp hành lang an toàn đường sắt" có hai mặt. Mặt thuận lợi là ở gần một đầu mối giao thông lớn trong tương lai, giá trị kết nối có thể tăng. Mặt cần cân nhắc là phần đất trong hành lang an toàn bị khống chế về xây dựng, nên ranh giới sử dụng thực tế của từng lô cần được đối chiếu kỹ trước khi giao dịch.

Đây cũng là lý do người mua nên đọc bản đồ quy hoạch chi tiết, xác định lô mình quan tâm nằm trong hay ngoài hành lang, thay vì chỉ nghe thông tin "cạnh đường sắt tốc độ cao". Bạn đọc có thể tham khảo thêm các phân tích tại chuyên mục quy hoạch của OpenHouse.

Bức tranh lớn hơn: phân khu hai bên sông Đáy

Khu đô thị 34,5ha chỉ là một mảnh nhỏ. Trước đó, Ninh Bình đã duyệt nhiệm vụ quy hoạch phân khu đô thị hai bên sông Đáy, kéo dài từ cầu vượt Quốc lộ 37C đến cầu vượt cao tốc Bắc - Nam CT01. Phạm vi trải qua các phường Hoa Lư, Tây Hoa Lư, Đông Hoa Lư cùng nhiều xã như Gia Trấn, Phong Doanh, Ý Yên và Yên Đồng.

Tổng diện tích phân khu này lên tới khoảng 6.670ha, trong đó bờ Tây sông Đáy chiếm khoảng 2.446ha, bờ Đông khoảng 4.222ha, cộng thêm phần mặt nước. Dân số dự kiến khoảng 650.000 người - tức gấp hơn 200 lần quy mô khu đô thị 34,5ha nói trên. Hai đồ án, một nhỏ một lớn, cho thấy trục sông Đáy và hành lang giao thông Bắc - Nam đang trở thành xương sống phát triển đô thị của tỉnh.

Góc nhìn OpenHouse

Khi một tuyến đường sắt tốc độ cao được đưa vào ranh giới quy hoạch, đất quanh đó thường được nhắc tới sớm, nhưng giá trị thật chỉ rõ ràng khi tuyến hình thành và các lô được xác định nằm trong hay ngoài hành lang an toàn. Với cá nhân, hai đồ án ở Ninh Bình là thông tin tốt để theo dõi địa bàn, song điều cần kiểm tra trước tiên vẫn là pháp lý và ranh sử dụng đất của từng thửa, không nên mua chỉ vì vị trí "cạnh đường sắt".