Nhà ở xã hội Bắc Ninh: một ô đất được nâng từ 9 lên 20 tầng

Nhà ở xã hội Bắc Ninh vừa có thêm dư địa chiều cao: ô đất ký hiệu NOXH2 trong Khu đô thị số 22 được nâng tầng cao tối đa từ 9 lên 20 tầng. Quyết định nằm trong phần điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 mà UBND tỉnh Bắc Ninh vừa phê duyệt.

Tăng tầng nhưng giảm mật độ xây dựng

Ba chỉ tiêu của ô đất NOXH2 thay đổi cùng lúc, và chúng đi theo hai hướng ngược nhau:

Chỉ tiêu	Trước	Sau điều chỉnh
Tầng cao tối đa	9 tầng	20 tầng
Mật độ xây dựng tối đa	50%	40%
Hệ số sử dụng đất	7,5 lần	10 lần

Cách làm này khá điển hình của mô hình đô thị nén: công trình vươn cao hơn nhưng phần diện tích chiếm đất giảm xuống, đổi lại có thêm khoảng trống mặt đất. Quy mô dân số tại ô đất được khống chế không quá 700 người.

Điều chỉnh này bám theo nội dung đã được duyệt trước đó ở cấp phân khu: Quy hoạch phân khu số 2 đô thị Bắc Giang tỷ lệ 1/2.000, điều chỉnh cục bộ tại Quyết định số 797 ngày 12/6. Trong lần đó, ô đất B-OXH-04 thuộc đơn vị ở B cũng được nâng từ 15 lên 20 tầng, hệ số sử dụng đất từ 7,5 lên 10 lần và giới hạn dân số 700 người.

Khu đô thị số 22 rộng bao nhiêu?

Toàn khu có diện tích nghiên cứu khoảng 89,56 ha, quy mô dân số khoảng 8.200 người, nằm trên địa giới hai phường Tân Tiến và Bắc Giang. Lần điều chỉnh này giữ nguyên cả tổng diện tích lẫn quy mô dân số của đồ án đã duyệt.

Quyết định nêu mục tiêu kép: một mặt cập nhật lại cơ cấu sử dụng đất cho sát nhu cầu thực tế, mặt khác hiện thực hóa hướng đi đô thị nén — xanh — sinh thái đã ghi trong quy hoạch cấp tỉnh và quy hoạch chung của đô thị Bắc Giang.

Nhiều dãy liền kề thành đất biệt thự

Ngoài ô nhà ở xã hội, đồ án còn được chỉnh ở nhiều vị trí khác. Tại khu vực phía Nam Khu đô thị số 22, một loạt ô đất nhà ở liền kề chuyển thành đất biệt thự:

• LK14, LK15, LK16 thành BTP7; LK11, LK12, LK13 thành BTP8; LK35, LK36 thành BTP9;
• LK5 và LK7 thành BTP10; LK6 và LK8 thành BTP11;
• LK9 thành BTP12; LK10 thành BTP13; LK49 và LK50 thành BTP14.

Một phần ô thương mại dịch vụ TMDV3 cũng đổi công năng, chuyển sang đất cây xanh ký hiệu CXDVO37 và đất bãi đỗ xe P12, nhằm bổ sung không gian công cộng cho cư dân khu vực.

Lô liền kề bị thu hẹp mặt tiền

Chi tiết đáng chú ý với người mua nhà: hàng loạt ô đất liền kề thuộc dự án phía Nam, vốn thuộc diện hoàn thiện mặt tiền chứ không xây thô, được điều chỉnh kích thước. Lô rộng 7m giảm còn 6m, lô rộng 6m giảm còn 5m.

Khu đô thị số 22 không phải đồ án mới. Điều chỉnh quy hoạch chi tiết từng được UBND tỉnh Bắc Giang phê duyệt tại Quyết định số 1392 ngày 9/12/2021, sau đó tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư hai dự án khu đô thị mới và chọn chủ đầu tư qua đấu thầu. Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đang được triển khai, và nhu cầu thực tế phát sinh trong quá trình đó dẫn tới lần điều chỉnh này.

Sau khi điều chỉnh được duyệt, hồ sơ quy hoạch phải cập nhật và công bố công khai trong 15 ngày. Sở Xây dựng cùng UBND các phường Tân Tiến, Bắc Giang chịu trách nhiệm về tính chính xác của số liệu và việc tổ chức thực hiện.

Góc nhìn OpenHouse

Nâng tầng cao cho một ô đất nhà ở xã hội là tín hiệu tích cực về nguồn cung: cùng diện tích đất, số căn hộ có thể tăng đáng kể. Nhưng trần dân số 700 người tại ô đất cho thấy quy mô thực tế vẫn bị khống chế, nên đừng kỳ vọng một dự án quá lớn.

Với người đang tìm mua đất nền ở khu vực này, chi tiết đáng lưu ý hơn lại là việc thu hẹp bề rộng lô liền kề. Bề ngang 5m hay 6m ảnh hưởng trực tiếp tới thiết kế nhà và giá trị chuyển nhượng về sau, nên hãy kiểm tra bản vẽ mới nhất thay vì tin theo brochure cũ. Xem thêm các điều chỉnh quy hoạch mới.