Nhà nước mua lại dự án nhà ở đình trệ: mua theo giá nào?

Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại đang đình trệ là đề xuất vừa được Chính phủ giao Bộ Xây dựng nghiên cứu và báo cáo Quốc hội. Nghị quyết phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật ban hành ngày 18/9 nêu rõ phạm vi: những dự án mà chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện, cũng không thể chuyển nhượng.

Vì sao cần cơ chế này?

Con số từ Ban Chỉ đạo 751 cho thấy quy mô vấn đề. Cả nước có khoảng 4.500 dự án bất động sản đang vướng mắc, tương ứng hơn 3,3 triệu tỷ đồng vốn bị đóng băng. Đến giữa năm 2026, các bộ, ngành và địa phương đã gỡ được cho hơn 1.000 dự án, khơi thông hơn 800.000 tỷ đồng.

Phần còn lại mới là phần khó. Đó là nhóm dự án mà chủ đầu tư đã hết năng lực tài chính, hoặc vướng pháp lý tới mức không bán lại được cho ai. Nếu không có lối ra, các khu đất đó tiếp tục nằm im.

Mua lại theo giá nào?

Cơ chế này không mới về mặt chủ trương. Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV đã đặt ra hướng thí điểm, với mục tiêu tạo quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước. Nguyên tắc tính giá cũng được nêu: tính đúng, tính đủ và hợp lý chi phí đầu vào của chủ đầu tư, không bao gồm địa tô chênh lệch. Nghị quyết số 229/NQ-CP sau đó xác định nhiệm vụ xây dựng cơ chế thí điểm.

Vế "không gồm địa tô chênh lệch" là điểm mấu chốt. Nhà nước trả lại chi phí đã bỏ ra, không trả phần giá trị tăng thêm do quy hoạch và hạ tầng mang lại. Đây cũng chính là chỗ khó nhất khi triển khai.

Nút thắt, theo TS. Trần Xuân Lượng (Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam), nằm ở khâu định giá: mua rẻ quá thì ảnh hưởng quyền lợi hợp pháp của doanh nghiệp, mua đắt quá thì lãng phí ngân sách. Ông cũng cảnh báo nguy cơ trục lợi chính sách nếu các sai phạm về pháp lý hoặc quy hoạch tại dự án không được xử lý dứt khoát trước khi mua lại, đồng thời đề nghị giám sát liên ngành gồm đất đai, thuế, ngân hàng và xây dựng.

Một dự án đắp chiếu tốn kém tới đâu?

Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hoàng Thu Hằng mô tả chi phí xã hội tăng dần theo thời gian dự án nằm im: đất không được khai thác, vốn không quay vòng, công trình dang dở xuống cấp, ngân hàng khó thu hồi nợ, nhà thầu bị đọng công nợ, còn người đã mua nhà thì tiếp tục chờ.

Theo bà Hằng, khi một dự án được tái khởi động, nó kéo theo nhu cầu vật liệu, thiết bị, vận tải và lao động, đồng thời mở đường cho dòng tín dụng quay lại nền kinh tế.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhìn ở góc chuỗi liên kết: mỗi dự án tắc là một chuỗi quan hệ kinh tế bị tắc theo. Ông cho rằng khơi thông nhóm dự án ách tắc nhiều năm còn góp phần ổn định mặt bằng giá, chứ không chỉ bổ sung nguồn cung.

Không phải dự án đình trệ nào cũng giống nhau

Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc một doanh nghiệp đầu tư và phát triển bất động sản, lưu ý các dự án tắc vì những lý do rất khác nhau: có nơi vướng quy hoạch, có nơi do năng lực chủ đầu tư, có trường hợp đã thành nợ xấu và tài sản do ngân hàng quản lý.

Sự khác nhau đó hàm ý cơ chế mua lại khó áp một công thức chung. Mỗi nhóm nguyên nhân cần một cách xử lý riêng trước khi bàn tới giá.

Góc nhìn OpenHouse

Với người mua nhà, giá trị của cơ chế này không nằm ở việc Nhà nước "giải cứu" ai, mà ở chỗ phần nhà ở hình thành sau đó thuộc sở hữu Nhà nước, tức là có thể dùng cho các chương trình nhà ở thay vì bán theo giá thị trường.

Đây vẫn mới là đề xuất chờ nghiên cứu và báo cáo Quốc hội, chưa phải quy định có hiệu lực. Nếu bạn đang mắc kẹt ở một dự án dừng thi công, thứ nên theo dõi là hồ sơ pháp lý của chính dự án đó và tiến độ tháo gỡ của địa phương, bên cạnh các chính sách mới đang được bàn.