Nhà dưới 7 tầng ở TP.HCM được miễn giấy phép xây dựng khi nào?

Miễn giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng là nội dung đáng chú ý nhất trong dự thảo Quyết định mà Sở Xây dựng TP.HCM đang soạn. Văn bản dựa trên Luật Xây dựng năm 2025 và Luật Phát triển đô thị năm 2026, mở rộng thêm các trường hợp được miễn so với quy định hiện hành.

Ba điều kiện phải đạt cùng lúc

Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân và tổ chức chỉ được miễn phép khi thỏa mãn đồng thời cả ba điều kiện dưới đây. Thiếu một điều kiện là vẫn phải xin phép như cũ.

Điều kiện	Ngưỡng
Quy mô tầng (tính trên cao độ mặt đất đặt công trình)	Dưới 7 tầng
Tổng diện tích sàn xây dựng	Dưới 500 m²
Cơ sở pháp lý của khu vực	Khu vực đã được duyệt một trong ba: quy hoạch chi tiết 1/500, thiết kế đô thị riêng, hoặc quy chế quản lý kiến trúc đô thị

Điều kiện thứ ba mới là chỗ dễ bị bỏ sót. Khu đất phải nằm trong vùng đã được xác lập rõ các chỉ tiêu quy hoạch và kiến trúc: mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, khoảng lùi, tầng cao và chiều cao công trình, kèm các yêu cầu kiến trúc khác.

Nói cách khác, không phải cứ xây nhà dưới 7 tầng tại TP.HCM là mặc nhiên khỏi xin phép. Nếu khu đất chưa có quy hoạch hay quy chế kiến trúc làm căn cứ xác định chỉ tiêu, chủ nhà vẫn phải làm thủ tục cấp phép.

Vì sao thành phố muốn mở rộng diện miễn phép?

Khối lượng hồ sơ cho thấy áp lực. Sáu tháng đầu năm 2026, TP.HCM cấp 20.222 giấy phép xây dựng với tổng diện tích sàn hơn 14,83 triệu m². Phần lớn do cấp xã, phường xử lý với 20.050 giấy phép, Sở Xây dựng cấp 85 giấy phép. Thành phố còn cấp 1.845 giấy phép xây dựng tạm, tổng sàn gần 358.933 m².

Giảm được số hồ sơ phải tiền kiểm đồng nghĩa người dân bớt thời gian chờ và chi phí thủ tục, còn cơ quan quản lý giảm tải.

Được xây một tầng hầm mà không cần giấy phép

Dự thảo xử lý một vướng mắc quen thuộc: hồ sơ quy hoạch, kiến trúc được duyệt nhiều nơi không đề cập tầng hầm. Trong trường hợp đó, nhà ở riêng lẻ vẫn được xây tối đa một tầng hầm và vẫn thuộc diện miễn phép.

Đổi lại, phần hầm phải bảo đảm yêu cầu kỹ thuật, đặc biệt là an toàn cho công trình lân cận và cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngầm. Đây là điểm hữu ích với nhà phố nội đô, nơi nhu cầu chỗ để xe và không gian kỹ thuật dưới mặt đất ngày càng lớn.

Nếu vẫn muốn có giấy phép, chủ đầu tư được quyền yêu cầu. UBND xã, phường, đặc khu và Sở Xây dựng sẽ cấp theo thẩm quyền được phân công.

Miễn phép không phải muốn xây gì thì xây

Dự thảo nhấn mạnh miễn giấy phép xây dựng không đồng nghĩa với miễn tuân thủ pháp luật. Công trình thuộc diện miễn vẫn phải đáp ứng các quy định về quy hoạch và kiến trúc, đất đai, môi trường, phòng cháy chữa cháy, an toàn công trình, giao thông và hạ tầng kỹ thuật.

Trước khi khởi công, chủ nhà có thể vẫn phải thông báo khởi công kèm hồ sơ, tài liệu liên quan. Cơ chế quản lý dịch chuyển từ kiểm tra trước bằng giấy phép sang hậu kiểm dựa trên quy hoạch và thông báo khởi công.

Đi kèm là trách nhiệm của chính quyền địa phương: công khai quy hoạch phân khu cùng quy hoạch chi tiết, chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ và quy chế quản lý kiến trúc, để người dân tự tra cứu trước khi động thổ.

Trụ sạc xe điện cũng nằm trong danh sách đề xuất

Ngoài nhà ở riêng lẻ, dự thảo đề xuất miễn phép cho tủ đổi pin và trụ sạc đặt trên đất do Nhà nước quản lý, hoặc trên đất phi nông nghiệp. Đề xuất gắn với mục tiêu đến năm 2040 toàn bộ phương tiện lưu thông tại thành phố dùng điện hoặc năng lượng xanh.

Một nhóm nữa là công trình tạm không dựa trên quy hoạch: nhà vệ sinh công cộng, nhà để xe thông minh, bến bãi, bến thủy nội địa, cùng một số công trình nằm trên đất công viên, đất công hoặc hành lang bảo vệ kênh rạch. Các công trình này vẫn phải bảo đảm trật tự, an toàn giao thông, mỹ quan đô thị và không cản trở dòng chảy.

Góc nhìn OpenHouse

Dự thảo dự kiến được trình thông qua trong tháng 9/2026 và chưa có hiệu lực. Tự ý khởi công theo các đề xuất này là rủi ro, vì căn cứ pháp lý chưa tồn tại.

Việc nên làm ngay lại rất cụ thể: tra xem khu đất của mình đã có quy chế quản lý kiến trúc, quy hoạch chi tiết 1/500 hay thiết kế đô thị riêng chưa. Đó là biến số quyết định bạn thuộc nhóm miễn phép hay không, và cũng là thông tin cần kiểm tra trước khi mua một lô đất định xây nhà. Xem thêm các quy định mới về nhà đất trên OpenHouse.