Luật Nhà ở sửa đổi: thay đổi lớn cho người thuê, mua nhà xã hội và khách nước ngoài

Luật Nhà ở sửa đổi đang được thẩm tra với một loạt thay đổi chạm trực tiếp tới túi tiền người dân: từ giá thuê nhà, điều kiện mua bán nhà ở xã hội đến quyền sở hữu căn hộ của người nước ngoài. Chiều 18/10, Thường trực Ủy ban Pháp luật và Tư pháp đã họp cho ý kiến về dự án luật này.

Luật gọn hơn, chính sách chia bốn nhóm

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, dự thảo rút gọn còn 130 điều trong 13 chương — bớt 66 điều so với Luật Nhà ở 2023. Hướng sửa là phân cấp mạnh cho chính quyền địa phương hai cấp, cắt giảm thủ tục và tháo gỡ các vướng mắc thực tế.

Điểm mới dễ nhận là cách sắp xếp chính sách thành bốn nhóm:

• Nhà ở chính sách;
• Nhà ở công vụ;
• Nhà cho thuê — được dành hẳn một chương riêng;
• Nhà ở thương mại.

Chương này nêu rõ ai được thuê, cách lập giá thuê, điều kiện dự án và phần ưu đãi dành cho chủ đầu tư, với hai luồng vốn triển khai là ngân sách nhà nước và nguồn ngoài nhà nước.

Người thuê và người mua nhà ở xã hội được gì?

Với nhà cho thuê, giá thuê do hai bên tự thỏa thuận trên cơ sở tính đủ chi phí, nhưng không được vượt khung do UBND cấp tỉnh ấn định — một cái "trần" nhằm giữ giá vừa sức chi trả. Nhà ở xã hội thì được phép bán lại sau 5 năm nếu đáp ứng các điều kiện luật định.

Dự thảo cũng tinh gọn nhóm thụ hưởng: bỏ loại hình nhà lưu trú cho chuyên gia và người lao động ở ngoài khu công nghiệp cùng ký túc xá; đưa người lao động nước ngoài ra khỏi diện được thuê nhà ở xã hội. Nhiều đại biểu lưu ý khi chia bốn nhóm, cần vạch rõ ranh giới và đối tượng ưu tiên để chính sách đến đúng người, tránh bị lợi dụng để đầu cơ.

Một vấn đề gây tranh luận là nghĩa vụ nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án thương mại. Dự thảo cho UBND cấp tỉnh chọn: buộc dành quỹ đất trong dự án, bố trí đất ở nơi khác, hoặc nộp tiền tương đương. Tuy nhiên, cơ quan thẩm tra cảnh báo dự thảo đã bỏ phần trách nhiệm đầu tư hạ tầng kỹ thuật trên đất nhà ở xã hội — kẽ hở có thể khiến doanh nghiệp né nghĩa vụ an sinh.

Người nước ngoài sở hữu nhà: vẫn vênh với Luật Đất đai

Dự thảo tiếp tục cho cá nhân nước ngoài đủ điều kiện mua căn hộ chung cư trong dự án nhà ở. Vướng mắc nằm ở chỗ dự thảo Luật Đất đai lại chưa coi họ là người sử dụng đất, cũng chưa có quy định cấp giấy chứng nhận cho trường hợp chủ nhà không có quyền sử dụng thửa đất. Thường trực Ủy ban đề nghị rà soát để hai luật không "đá nhau".

Về tỷ lệ căn hộ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu, dự thảo giao Chính phủ quy định thay vì ghi con số cụ thể trong luật. Nhiều đại biểu cho đây là nội dung nhạy cảm, dính tới quốc phòng, an ninh, nên kiến nghị ấn định tỷ lệ ngay trong luật và xin ý kiến cấp có thẩm quyền.

Chung cư cũ và chuyện quản lý vận hành

Dự thảo sửa quy định cải tạo, xây lại chung cư theo hướng gắn với tái thiết đô thị và cho phép làm theo phương thức đối tác công tư (PPP). Với chung cư đang vận hành, cơ quan thẩm tra muốn xử lý rõ hơn nguy cơ trục lợi của ban quản trị và tranh chấp quanh phần sở hữu chung - sở hữu riêng, kèm cơ chế giám sát chặt hơn.

Do luật có nhiều chính sách mới, các đại biểu nhấn mạnh phải quy định đầy đủ điều khoản chuyển tiếp để tránh khoảng trống pháp lý, và nên để Luật Nhà ở có hiệu lực cùng thời điểm với Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Bạn đọc có thể theo dõi thêm tin pháp lý - chính sách liên quan.

Góc nhìn OpenHouse

Nếu được thông qua theo hướng này, luật mới sẽ định hình lại cuộc chơi cho ba nhóm: người đi thuê có thêm nguồn cung và mức giá trần, người mua nhà ở xã hội biết rõ thời điểm được bán lại, còn người nước ngoài vẫn phải chờ hai luật khớp nhau mới thực sự an tâm xuống tiền. Đây mới là dự thảo đang thẩm tra, nội dung còn có thể thay đổi, nên người mua đừng vội quyết định dựa trên một điều khoản chưa chốt — hãy bám theo bản luật được Quốc hội thông qua chính thức.