Đặt cọc mua đất 8,6 tỷ, mất trắng 300 triệu tiền cọc chỉ vì một tin nhắn

Một giao dịch đặt cọc mua đất hơn 8,6 tỷ đồng ở Bắc Ninh vừa khép lại bằng phán quyết khiến bên mua mất trắng 300 triệu đồng. Nguyên nhân không nằm ở giá, mà ở cách hai bên hiểu khác nhau về điều kiện bàn giao thửa đất.

Vì sao người mua đặt cọc mua đất lại mất 300 triệu?

Tháng 3/2025, bà H. ký hợp đồng cọc để nhận chuyển nhượng thửa đất 138m2, giá thỏa thuận 8,68 tỷ đồng. Khoản cọc 300 triệu đồng có hạn đến hết ngày 11/4/2025. Điều khoản phạt khá nặng: bên bán rút lui phải đền gấp ba, tức 900 triệu đồng; còn bên mua đổi ý thì mất cọc.

Rắc rối nảy sinh khi bà H. thuê đo đạc lại hiện trạng. Kết quả cho thấy diện tích thực khoảng 139,1m2, nhỉnh hơn sổ đỏ chừng 1,1-1,2m2. Đáng lo hơn, một phần ngôi nhà ba tầng trên đất có dấu hiệu lấn sang thửa kế bên, và công trình bên cạnh cũng lấn ngược lại.

Yêu cầu chỉnh lý sổ đỏ: ai đúng, ai sai?

Phát hiện sai lệch, bên mua đề nghị chủ đất chỉnh lý giấy chứng nhận và lập biên bản giáp ranh với các hộ xung quanh. Vợ chồng bán từ chối, lập luận rằng chênh lệch chỉ do đo đạc, đất không tranh chấp và vẫn đủ điều kiện sang tên.

Đến đúng hạn chót 11/4/2025, hai bên ra UBND phường nhưng không chốt được. Hết thời hạn cọc, hợp đồng chuyển nhượng vẫn bỏ ngỏ. Bà H. khởi kiện, đòi lại 300 triệu tiền cọc kèm 600 triệu tiền phạt. Giữa lúc vụ án chưa xong, tháng 7/2025 thửa đất đã được sang tay cho người khác.

Một tin nhắn không cứu được giao dịch

Tại tòa, bà H. viện dẫn tin nhắn mình gửi bên bán, nói sẽ chờ đến hết ngày hôm đó và sẵn sàng đi công chứng, nhận mốc giới bất kể mấy giờ. Bà cho rằng câu này chứng tỏ mình đã đồng ý ký trước, nhận mốc giới sau.

TAND tỉnh Bắc Ninh không chấp nhận. Theo tòa, suốt quá trình trước đó bên mua vẫn từ chối ký vì vướng chuyện diện tích và mốc giới; một tin nhắn đơn lẻ không đủ chứng minh hai bên đã thay đổi thỏa thuận. Cơ quan chuyên môn cũng kết luận sai lệch là do đo đạc, chính quyền xác nhận đất không tranh chấp và đủ điều kiện chuyển nhượng.

Kết quả: lỗi khiến hợp đồng đổ vỡ thuộc về bên đặt cọc. Tòa bác kháng cáo, giữ nguyên bản án sơ thẩm (Bản án số 97/2026/DS-PT ngày 5/3/2026). Trước đó bà H. từng xin giảm yêu cầu xuống 400 triệu đồng nhưng cũng không được chấp thuận.

Người mua rút ra được gì?

• Kiểm tra hiện trạng, đo đạc và đối chiếu sổ đỏ trước khi ký cọc, đừng để ký xong mới phát hiện vênh số liệu.
• Ghi rõ trong hợp đồng cọc: điều kiện bàn giao, cách xử lý nếu lệch diện tích hoặc có dấu hiệu lấn ranh.
• Mọi thay đổi thỏa thuận nên lập thành văn bản có chữ ký; tin nhắn rời rạc rất khó được tòa công nhận.
• Hiểu rõ điều khoản phạt cọc áp cho cả hai phía trước khi đặt bút.

Người đang tìm hiểu quy trình pháp lý nhà đất có thể xem thêm các bài cùng chủ đề tại chuyên mục Pháp lý - Chính sách của OpenHouse.

Góc nhìn OpenHouse

Tiền cọc không phải khoản “giữ chỗ” vô hại — nó ràng buộc trách nhiệm pháp lý ngay khi hai bên đặt bút. Với người mua, bước thẩm định hiện trạng và ranh giới nên hoàn tất trước lúc ký, bởi sau đó mọi đòi hỏi chỉnh lý đều có thể bị xem là lý do đơn phương dừng giao dịch. Một hợp đồng cọc chặt chẽ, nêu rõ điều kiện bàn giao, đáng giá hơn nhiều so với 300 triệu đồng rủi ro.