Khu kinh tế đặc biệt Long Thành: dự thảo 12 điều về quy hoạch, ranh giới vẫn để ngỏ

Khu kinh tế đặc biệt Long Thành đang được Đồng Nai chuẩn bị từ khâu thủ tục. Sở Xây dựng thành phố vừa lấy ý kiến dự thảo quy định về trình tự lập, thẩm định, phê duyệt và công bố quy hoạch chi tiết trong khu kinh tế đặc biệt. Cần nói rõ ngay: đây chỉ là bước dựng quy trình, chưa phải quyết định thành lập khu hay chốt ranh giới.

Đồng Nai đang chuẩn bị gì cho khu kinh tế đặc biệt Long Thành?

Ngày 23/9/2026, Sở Xây dựng ban hành Công văn 6701/SXD-QLQH&PTĐT, đề nghị các sở, ngành và địa phương góp ý bằng văn bản trong 10 ngày. Dự thảo tờ trình gồm 12 điều, bao quát toàn bộ vòng đời một đồ án: tổ chức lập, lấy ý kiến, thẩm định, phê duyệt, công bố rồi điều chỉnh. Cơ sở pháp lý là Luật Phát triển đô thị số 18/2026/QH16 — ban hành ngày 24/8/2026 và có hiệu lực từ 1/10/2026.

Theo hồ sơ, chính quyền ở khu kinh tế đặc biệt sẽ tự tổ chức lập và phê duyệt quy hoạch chi tiết theo trình tự do UBND cấp tỉnh quy định; quy hoạch chung và chi tiết trong khu không phải lập nhiệm vụ quy hoạch riêng. Với dự án đã chọn được nhà đầu tư, chính nhà đầu tư đứng ra lập quy hoạch chi tiết cho khu vực triển khai.

Quy trình lập quy hoạch chi tiết gồm những bước nào?

Điểm người dân nên chú ý là các mốc thời gian, bởi nó quyết định thời điểm thông tin được công khai:

Bước	Thời hạn đề xuất
Góp ý dự thảo quy định	10 ngày
Thẩm định quy hoạch chi tiết	tối đa 30 ngày
Công bố sau khi phê duyệt	chậm nhất 15 ngày
Chấp thuận tổng mặt bằng (rút gọn)	tối đa 15 ngày

Trong quá trình lập, cơ quan chủ trì bắt buộc lấy ý kiến của cơ quan quản lý, chuyên gia và cộng đồng dân cư liên quan, sau đó tiếp thu hoặc giải trình trước khi trình hội đồng thẩm định. Sau khi được duyệt, đồ án phải công khai tại trụ sở, trên cổng thông tin điện tử và hệ thống thông tin quốc gia về quy hoạch, trừ phần thuộc bí mật nhà nước. Dự thảo cũng tách bạch điều chỉnh tổng thể (phải làm lại đủ các bước) với điều chỉnh cục bộ (chỉ nêu rõ phần thay đổi).

Đô thị sân bay Long Thành được hình dung ra sao?

Việc dựng quy trình diễn ra khi Đồng Nai xây Đề án Khu kinh tế đặc biệt theo hướng đô thị sân bay, lấy Cảng hàng không quốc tế Long Thành làm hạt nhân. Định hướng này gắn với Nghị quyết 16-NQ/TW ngày 21/7/2026 về phát triển thành phố Đồng Nai đến 2035, tầm nhìn 2065, với các cấu phần như khu thương mại tự do, khu công nghệ số và không gian đổi mới sáng tạo. Sơ đồ phân khu trong quy hoạch chung đô thị Long Thành đến năm 2045 phác họa năm mảnh ghép:

Phân khu	Diện tích	Chức năng chính
PK1	5.012 ha	Sân bay quốc tế Long Thành
PK2	7.105 ha	Khu thương mại tự do, trung tâm tài chính - thương mại
PK3	13.028 ha	Logistics, phi thuế quan, đô thị công nghiệp và nghỉ dưỡng
PK4	12.690 ha	Đô thị sáng tạo - công nghiệp, dịch vụ
PK5	5.227 ha	Đô thị dịch vụ, công nghiệp công nghệ cao

Tuy nhiên, cần nhấn mạnh lại một điều: hồ sơ lấy ý kiến lần này chưa ấn định diện tích, cũng chưa vẽ ranh giới hay liệt kê danh mục dự án cho khu. Những con số cụ thể phải chờ đề án và các quyết định tiếp theo của cơ quan có thẩm quyền.

Tiêu chí nào để lập khu kinh tế đặc biệt?

Dự thảo nghị định do Bộ Tài chính tham vấn nêu ba nhóm tiêu chí: vị trí chiến lược (cực tăng trưởng, vùng động lực cấp quốc gia hoặc cấp vùng); không gian tương đối độc lập, dễ kiểm soát — tức khu vực có hơn một nửa ranh giới tự nhiên là sông, hồ, biển hay rừng phòng hộ, điển hình là đảo và quần đảo; và quy mô dân số trên 50.000 người với diện tích từ 500 km². Bạn đọc theo dõi các diễn biến quy hoạch có thể xem thêm tại chuyên mục Quy hoạch của OpenHouse.

Góc nhìn OpenHouse

Long Thành lại nóng lên mỗi khi có tin về khu kinh tế đặc biệt, nhưng lần này thứ được đưa ra chỉ là bộ khung thủ tục — chưa có một mét vuông ranh giới nào được chốt. Với người mua đất quanh sân bay, đây là lời nhắc quan trọng: quy trình minh bạch giúp thông tin công khai trong 15 ngày sau khi duyệt, nên không cần chạy theo tin đồn ranh giới. Nhà đầu tư cá nhân nên chờ đề án chính thức và bản đồ ranh giới được công bố, thay vì xuống tiền dựa trên kỳ vọng phân khu.