Không gian ngầm đô thị: dư địa phát triển đang bị khóa bởi pháp lý?

Khi quỹ đất mặt bằng ở các thành phố lớn dần cạn, không gian ngầm đô thị đang được nhìn nhận lại như một "tầng đất" mới để mở rộng chỗ ở, giao thông và hạ tầng. Vấn đề không nằm ở việc đào sâu bao nhiêu, mà ở chỗ Việt Nam có kịp chuẩn bị quy hoạch, dữ liệu và khung pháp lý hay không.

Vì sao các đô thị lớn phải tính đến lòng đất?

Mặt đất ở Hà Nội và TP.HCM ngày càng chật, trong khi lòng đất gần như còn nguyên dư địa. Giới quy hoạch cho rằng phát triển phần ngầm không còn là lựa chọn thêm thắt, mà là điều kiện để gỡ bài toán quá tải hạ tầng và hướng tới đô thị nén, hiện đại.

Điểm mấu chốt là đổi tư duy: thay vì xây từng công trình dưới đất một cách rời rạc, cần thiết kế cả một hệ thống không gian liên hoàn, kết nối với nhau và với mặt đất.

Thế giới tổ chức phần ngầm thế nào?

Helsinki (Phần Lan) thường được nhắc tới như hình mẫu. Dưới lòng thành phố không chỉ có metro và bãi đỗ xe, mà còn bố trí kho bãi, cơ sở thể thao, trung tâm dữ liệu, hạ tầng năng lượng, khu trú ẩn và các lối đi bộ liên hoàn. Đáng chú ý, chính quyền chủ động "giữ chỗ" — khoanh sẵn những khoang và hành lang ngầm cho nhu cầu mai sau, tránh để công trình hôm nay bịt mất đường phát triển của thế hệ sau.

Singapore đi theo hướng tương tự nhưng nhấn mạnh tính chiến lược. Quốc đảo thiếu đất này coi phần dưới lòng đất là tài nguyên quốc gia, chứ không phải phụ kiện của từng dự án. Kế hoạch hạ tầng được rà soát hằng năm cho tầm nhìn 15 năm, để hạ tầng kỹ thuật ăn khớp với quy hoạch sử dụng đất ngay từ khâu đầu.

Bài học rút ra khá giống nhau: giá trị nằm ở cách quy hoạch, chứ không ở độ sâu kỷ lục. Khi đường ống, cáp và thiết bị kỹ thuật nằm gọn trong hành lang dùng chung, mặt phố đỡ bị đào lên lấp xuống, giao thông ít gián đoạn và chi phí xã hội giảm theo.

Những nút thắt pháp lý nào đang chặn đường?

Rào cản lớn nhất ở Việt Nam là quyền đối với công trình ngầm: quyền sử dụng, chuyển nhượng và khai thác. Phần ngầm thường đan xen với công trình trên mặt đất, nên nhiều câu hỏi chưa dễ trả lời:

• Nếu phần nổi và phần ngầm thuộc hai chủ khác nhau, giấy chứng nhận và quyền sở hữu xác lập ra sao?
• Khi công trình ngầm chạy vượt khỏi ranh thửa đất đã cấp sổ, ai được khai thác và quản lý?
• Lấy căn cứ nào để định giá hoặc miễn tiền thuê đất cho phần ngầm, thuê trong bao lâu và hết hạn thì xử lý thế nào?
• Nhà đầu tư xây tầng hầm có phải kết nối với các công trình ngầm đang có hoặc sẽ có hay không?

Chừng nào những câu hỏi này chưa có lời đáp rõ trong luật, nhà đầu tư còn e ngại rót vốn xuống lòng đất.

Quy hoạch ngầm phải gắn với quy hoạch mặt đất

Không gian dưới lòng đất không thể làm tách rời. Nó phải nằm trong cùng mạch với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết và các quy hoạch chuyên ngành. Từ đó mới xác định được khu vực nào nên phát triển, quy mô tới đâu, kết nối lên mặt đất thế nào và chỗ nào cần hạn chế. Có bản đồ ngầm rõ ràng, doanh nghiệp mới chủ động đề xuất dự án đúng công năng. Người mua nhà quan tâm hạ tầng khu vực có thể theo dõi thêm ở chuyên mục quy hoạch đô thị.

Góc nhìn OpenHouse

Với người mua nhà, câu chuyện lòng đất nghe xa nhưng lại chạm trực tiếp tới giá trị căn hộ: nơi nào có metro, bãi đỗ xe ngầm và lối đi bộ kết nối thì sức hấp dẫn và thanh khoản thường cao hơn. Khi chọn dự án, nên nhìn cả phần dưới mặt đất — tầng hầm đỗ xe, lối xuống ga ngầm — chứ không chỉ tiện ích nổi. Đó là hạ tầng rất khó thay đổi về sau và ảnh hưởng dài hạn tới chất lượng sống.