Khó xây mới 474 chung cư cũ TP.HCM: cơ chế đặc thù gỡ được gì?

Bài toán chung cư cũ TP.HCM vẫn chưa có lời giải trọn vẹn: nhiều khu đã di dời dân, tháo dỡ công trình cũ nhưng dự án xây lại đình trệ hàng năm trời. Thành phố đang soạn một cơ chế đặc thù để khơi thông, song thực tế cho thấy nút thắt không nằm ở một khâu duy nhất.

Tháo dỡ xong, dự án vẫn đứng im

Chung cư 155-157 Bùi Viện (phường Bến Thành) là ví dụ điển hình. Nằm ngay phố đi bộ giữa khu phố Tây, công trình có từ trước năm 1975, khoảng 100 hộ đã dời đi tạm cư hơn 5 năm, nhưng dự án tới nay vẫn chưa tìm được nhà đầu tư. Giữa năm 2026, thành phố giao phường Bến Thành điều chỉnh quy hoạch phân khu và duyệt phương án bồi thường để mở đường triển khai.

Theo phương án tổng mặt bằng 1/500 đang lấy ý kiến, khu đất rộng hơn 592 m2, dự kiến dựng công trình 19 tầng nổi cùng một tầng tum và ba tầng hầm; tầng dưới làm thương mại, tầng trên bố trí căn hộ. Dù vậy, đây mới là phương án mời gọi đầu tư, chưa chọn được chủ đầu tư.

Trường hợp khác là chung cư 350 Hoàng Văn Thụ (phường Tân Sơn Nhất). Từ năm 2010, dự án xây mới được giao cho Công ty cổ phần Đức Khải Tân Bình. Doanh nghiệp đã bồi thường cho 137 hộ, tạm cư 20 hộ và tháo dỡ toàn bộ nhà cũ, nhưng khu đất đến nay vẫn bỏ trống. Hai câu chuyện cho thấy: giải phóng mặt bằng xong chưa chắc dự án chạy được.

474 chung cư cũ, 16 nhà cấp D nguy hiểm

TP.HCM hiện có 474 chung cư xây trước năm 1975, trong đó khoảng 16 nhà bị xếp cấp D — hư hỏng nặng, nguy hiểm, cần tháo dỡ xây lại. Ở nhóm cấp D này, thành phố đã di dời xong toàn bộ 534 hộ tại 9 chung cư, gồm Tân Hòa Đông, 440 Trần Hưng Đạo, 23 Lý Tự Trọng, 128 Hai Bà Trưng, 47 Long Hưng, 6 Bis Nguyễn Tất Thành, 170-171 Tân Châu, 40/1 Tân Phước và 155-157 Bùi Viện.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, tiến độ chậm chủ yếu vì thủ tục pháp lý và việc chốt phương án bồi thường, tái định cư với cư dân. Mỗi căn hộ một diện tích, một nguồn gốc pháp lý nên kỳ vọng mỗi nhà một khác: người muốn ở lại tại chỗ, người đòi căn lớn hơn, người lại chọn nhận tiền. Về phía doanh nghiệp, cải tạo chung cư cũ khó hơn làm trên đất sạch vì phải gánh thêm tái định cư, trong khi đất nhỏ, chỉ tiêu quy hoạch hạn chế nên không đủ căn hộ thương mại để cân đối.

Cơ chế đặc thù đề xuất gì?

Dự thảo nghị quyết của HĐND Thành phố nhắm vào đúng ba nhóm vướng mắc:

• Quy hoạch: khi phương án hiện tại khó kêu gọi đầu tư, UBND cấp xã được quyết chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc, dân số lúc duyệt quy hoạch chi tiết mà không buộc khớp quy hoạch phân khu 1/2000, miễn là bảo đảm hạ tầng xã hội, kỹ thuật và kết nối giao thông;
• Chọn nhà đầu tư: nếu hội nghị nhà chung cư lần đầu không đủ trên 50% chủ sở hữu dự, xã tổ chức thêm; đến lần ba có thể căn cứ số người thực dự và số phiếu cao nhất, cuối cùng xã được quyền chỉ định nhà đầu tư;
• Tài chính: Nhà nước hỗ trợ 50% chi phí hạ tầng kỹ thuật trong dự án (tối đa 10 tỷ đồng mỗi dự án) và 50% kinh phí tổ chức di dời, cưỡng chế.

Những đề xuất này có thể tạo thêm dư địa khai thác đất và giảm áp lực vốn. Nhưng điều chỉnh quy hoạch chỉ gỡ được một phần: với các thửa nhỏ trong đô thị hiện hữu, việc tăng quy mô còn phụ thuộc sức chịu tải hạ tầng xung quanh. Và như trường hợp 350 Hoàng Văn Thụ, hỗ trợ tài chính cũng vô nghĩa nếu thủ tục đầu tư và nguồn vốn chưa thông. Bạn đọc theo dõi thêm diễn biến ở chuyên mục thị trường.

Góc nhìn OpenHouse

Với người đang sống trong chung cư cũ, thông điệp thực tế là: mấu chốt nằm ở phương án bồi thường, tái định cư minh bạch và được đồng thuận — chứ không chỉ chờ một cơ chế từ trên xuống. Với nhà đầu tư, các dự án này chỉ hấp dẫn khi chỉ tiêu quy hoạch đủ để cân đối phần thương mại; vị trí đẹp thôi là chưa đủ, như chính khu đất Bùi Viện đã chứng minh. Đây là nhóm sản phẩm tiềm năng nhưng cần đọc kỹ pháp lý và bài toán tài chính trước khi tham gia.