Giá nhà cao ngất ngưởng: Bộ Xây dựng chỉ ra nguyên nhân thực sự

Đi tìm nguyên nhân giá nhà cao là câu hỏi lớn khi thị trường bất động sản có dấu hiệu chững thanh khoản mà giá vẫn không hạ. Tại một hội thảo sáng 15/10, đại diện Bộ Xây dựng và các chuyên gia đã mổ xẻ những yếu tố thực sự đẩy giá lên.

Do Báo Nông thôn Ngày nay/Dân Việt tổ chức, hội thảo mang chủ đề "Bất động sản sau cơn sốt - Giá sẽ đi về đâu?". Thông điệp chung từ các diễn giả: giá nhà cao không đến từ một lý do duy nhất.

Vì sao giá nhà vẫn neo cao?

Theo đại diện Bộ Xây dựng, bà Hoàng Thu Hằng — Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản — giá đất và chi phí tài chính chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu giá thành. Tuy nhiên, bà lưu ý không nên quy toàn bộ cho chi phí đất đai.

Một số nguyên nhân được nêu tại hội thảo:

• Tiền sử dụng đất tính theo giá thị trường, trong khi mặt bằng giá đã vượt xa khả năng chi trả, khiến chi phí phát triển dự án tăng vọt.
• Thủ tục đầu tư và triển khai kéo dài, buộc doanh nghiệp gánh thêm lãi vay rồi cộng vào giá bán.
• Chi phí nhân công, vật liệu, máy móc đồng loạt tăng; công nghệ chỉ tiết giảm được phần nhỏ, theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.
• Đầu cơ: nhóm nhà đầu tư ngắn hạn đẩy giá bán lên sau khi giá thành hình thành, tạo mặt bằng giá ảo kéo dài.

Nghịch lý nguồn cung tăng, giao dịch giảm

Bà Hằng chỉ ra một nghịch lý: nguồn cung đang cải thiện nhưng lượng giao dịch lại đi xuống, dù nhu cầu ở thực còn rất lớn. Số liệu quý 3 được nêu tại hội thảo:

Gốc của nghịch lý là lệch pha cung - cầu: hàng tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, vượt túi tiền nhiều người. Đầu cơ càng làm giảm lượng hàng đến tay người mua ở thực, nên dù số căn tăng, nhu cầu vẫn chưa được đáp ứng.

Những giải pháp được đề xuất

Trước mắt, bà Hằng cho rằng cần tháo gỡ pháp lý để tăng cung. Theo con số nêu tại hội thảo, hơn 5.000 dự án đang vướng mắc, trong đó hơn 3.500 dự án đã hoặc đang được xử lý, tương đương khoảng 71%.

Hai hướng còn lại là đẩy mạnh nhà ở xã hội, nhà cho thuê (chỉ tiêu năm 2026 khoảng 97.271 căn) và hoàn thiện hệ thống thông tin thị trường để người mua có cơ sở ra quyết định. Bạn đọc có thể theo dõi thêm các bài phân tích - nhận định về thị trường.

Góc nhìn OpenHouse

Thông điệp đáng chú ý nhất là giá nhà cao đến từ nhiều lớp nguyên nhân chồng lên nhau, nên khó kỳ vọng giá giảm nhanh. Với người mua ở thực, lệch pha cung - cầu nghĩa là phải chủ động tìm ở phân khúc vừa túi tiền và các dự án nhà ở xã hội thay vì chờ giá hạ. Với nhà đầu tư, việc mặt bằng giá có phần "ảo" do đầu cơ là lời nhắc cần thận trọng với kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn. Khi pháp lý được khơi thông và nguồn cung đa dạng hơn, giá sẽ dần quay về quy luật cung - cầu.