Giá nhà thứ cấp hạ nhiệt, giao dịch giảm 36%: thị trường có gì mới?

Giá nhà thứ cấp trên cả nước đang hạ nhiệt rõ trong quý 2/2026, trong khi thị trường sơ cấp vẫn giữ giá. Cùng lúc, nguồn cung mới và dòng vốn trái phiếu lại cho thấy những diễn biến trái chiều đáng chú ý.

Giá nhà thứ cấp hạ nhiệt, giao dịch giảm sâu

Theo báo cáo triển vọng nửa cuối 2026 của hãng xếp hạng tín nhiệm VIS Rating, thị trường thứ cấp trầm lắng thấy rõ: lượng giao dịch nhà ở toàn quốc giảm 36% so với cùng kỳ. Giá nhà thứ cấp điều chỉnh trên diện rộng, còn căn hộ sơ cấp ở trung tâm Hà Nội và TP.HCM chỉ nhích 1% so với quý trước.

Nguyên nhân chính là chi phí vay. Lãi suất vay mua nhà bình quân năm 2026 leo lên 14-16%, đè nặng tâm lý người mua, nhất là nhóm dùng đòn bẩy. Hệ quả, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mở bán mới tại hai đô thị lớn rơi từ 95% của năm 2025 xuống chỉ còn 73% trong quý 2/2026.

Nguồn cung lại tăng mạnh

Trái ngược với sức mua chậm, nguồn cung bung ra khá dồi dào nhờ loạt dự án lớn ở vùng vệ tinh của Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM. Nửa đầu 2026, lượng căn hộ mới tại Hà Nội và TP.HCM tăng 33% so với cùng kỳ — thấp hơn mức 48% của năm 2025 nhưng vẫn đáng kể. Đáng chú ý, có 171 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới, tăng tới 256% so với cùng kỳ năm trước. Lượng hàng dồi dào này tạo thêm lựa chọn cho người mua, nhưng cũng làm tăng cạnh tranh giữa các chủ đầu tư và kéo giá sơ cấp khó bật mạnh.

Doanh nghiệp xoay vốn qua trái phiếu

Môi trường lãi suất cao không chỉ làm khó người mua. Nửa đầu 2026, tín dụng bất động sản chỉ tăng 8,6%, chậm hơn mức 15% cùng kỳ 2025; giá trị phát hành cổ phiếu rơi 86%, còn 350 tỷ đồng. Để bù đắp, các chủ đầu tư dồn sang trái phiếu: sau 9 tháng, 28 doanh nghiệp phát hành 61 lô với tổng giá trị 149.455 tỷ đồng, chủ yếu ở nhóm lớn. VIS Rating dự báo kênh này còn giữ nhịp cao, quanh 167.000 tỷ đồng, phục vụ tái cấp vốn và các đại dự án.

Nhà ở xã hội và nhà cho thuê được đẩy mạnh

Điểm sáng là phân khúc nhà ở xã hội. Nhờ cơ chế “luồng xanh” trong phê duyệt, số dự án NOXH cấp phép mới nửa đầu 2026 tăng vọt 433% so với cùng kỳ, cao hơn hẳn mức 235% của năm 2025. Chính sách cũng nghiêng dần về nhà cho thuê giá hợp lý: miễn tiền sử dụng đất, hỗ trợ hạ tầng, dành quỹ đất cho thuê trong quy hoạch và mời gọi tư nhân tham gia. Song song, Chính phủ nghiên cứu giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp, rà soát cách tính tiền sử dụng đất và rút gọn thủ tục. Người mua có thể theo dõi thêm diễn biến tại chuyên mục Thị trường.

Góc nhìn OpenHouse

Bức tranh quý 2/2026 là một thị trường hai tốc độ: giá thứ cấp mềm đi vì lãi vay, trong khi nguồn cung sơ cấp và vốn trái phiếu vẫn chảy. Với người mua ở thực, đây là thời điểm có lợi thế đàm phán ở thị trường thứ cấp, nhất là những căn cần bán gấp. Nhưng lãi suất 14-16% buộc phải tính kỹ dòng tiền trả nợ trước khi chốt — giá mềm hơn chưa chắc bù được chi phí vay đắt.