Vay mua nhà bao nhiêu là an toàn? Chuyên gia khuyên 'tỷ lệ vàng' 30-50%

Vay mua nhà bao nhiêu là an toàn đang là câu hỏi lớn khi lãi suất cho vay neo ở vùng cao. Các chuyên gia đều hướng về một nguyên tắc chung: đừng để khoản trả nợ hàng tháng vượt quá nửa thu nhập, và không nên vay quá nửa giá trị căn nhà.

Lãi suất tăng bào mòn túi tiền ra sao?

TS Bùi Ngọc Sơn nêu một ví dụ dễ hình dung. Với khoản vay 3 tỷ đồng, nếu lãi suất 10% một năm thì riêng tiền lãi đã khoảng 25 triệu đồng mỗi tháng. Khi lãi suất vọt lên 16%, con số này tăng lên quanh 40 triệu đồng.

Nghĩa là chỉ phần lãi suất chênh lệch đã cộng thêm khoảng 15 triệu đồng mỗi tháng vào gánh nặng của người vay. Với một khoản vay kéo dài hàng chục năm, áp lực tích lũy là rất lớn.

Tỷ lệ trả nợ bao nhiêu thì an toàn?

TS Châu Đình Linh (Đại học Ngân hàng TP.HCM) khuyên người mua tránh tâm lý sợ bỏ lỡ và đừng quyết định theo cảm xúc. Theo ông, tiền trả gốc và lãi mỗi tháng không nên vượt 50% tổng thu nhập; người chịu rủi ro tốt cũng chỉ nên tới 55%.

Chuyên gia Cao Thị Thanh Hương (Savills TP.HCM) còn thận trọng hơn với người trẻ: khoản trả góp quanh một phần ba thu nhập sẽ dễ thở hơn nhiều so với mức một nửa, vốn đang khiến không ít cặp vợ chồng trẻ đuối sức. Bà cũng cho rằng mức vay an toàn nên tối đa 50% giá trị bất động sản.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cùng quan điểm, khuyến nghị không vay quá nửa giá trị tài sản vì bất động sản là kênh chịu tác động sâu nhất mỗi khi lãi suất biến động.

Thu nhập của tôi thì nên trả bao nhiêu mỗi tháng?

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản gợi ý cách tính theo dòng tiền hàng tháng:

Phía ngân hàng cho biết hiện có thể cho vay tới 70-80% giá trị nhà, cá biệt lên 100%, nhưng vay càng nhiều thì lãi phải trả càng lớn. Vì thế họ gọi khoảng 30-50% là 'tỷ lệ vàng', kèm lời khuyên người thu nhập ổn định nhưng không quá cao nên chọn kỳ hạn dài 10-25 năm để giảm áp lực mỗi kỳ.

Bài học từ chu kỳ 2011-2013

VARS nhắc lại giai đoạn lãi vay từng vượt 18-20% một năm, khiến nhiều nhà đầu tư phải bán tháo cắt lỗ, thị trường đóng băng và giá nhiều nơi rơi 30-40%. Nguyên nhân cốt lõi là dùng vốn vay ngắn hạn cho tài sản có chu kỳ dài; khi chi phí vốn tăng đột ngột, dòng tiền đứt gãy. Người mua ở thực có thể tham khảo dự án đang mở bán có pháp lý rõ ràng để giảm rủi ro.

Góc nhìn OpenHouse

Điểm chung của các chuyên gia là ưu tiên khả năng trả nợ hơn là cố mua bằng mọi giá. Trước khi ký hợp đồng vay, hãy thử kịch bản lãi suất tăng thêm vài điểm phần trăm và tự hỏi mình còn kham nổi không. Một căn nhà vừa sức, mua với đòn bẩy quanh 'tỷ lệ vàng' 30-50%, sẽ bền vững hơn nhiều so với một căn đẹp nhưng khiến cả gia đình sống trong lo lắng mỗi kỳ trả nợ.