Phát triển đô thị TOD: metro cần 140-180 năm hoàn vốn, vì sao không nên tận thu đất?

Phát triển đô thị TOD — mô hình đô thị bám theo giao thông công cộng — đang được kỳ vọng gỡ thế bí cho Hà Nội, TP HCM và các tỉnh công nghiệp. Nhưng cách khai thác quỹ đất quanh ga metro mới là điểm quyết định thành bại.

Các đô thị lớn cùng vùng công nghiệp trọng điểm đang chịu ba sức ép cùng lúc: hạ tầng giao thông quá tải, ô nhiễm dâng cao và ngân sách hụt hơi vì phải rót tiền cho hạ tầng. Câu hỏi khó là: nên thu tiền đất quanh ga một lần cho nhanh, hay biến nó thành nguồn nuôi ngân sách lâu dài?

Vì sao không thể chia đều chi phí metro vào giá đất?

Con số đáng suy nghĩ: nếu chỉ sống bằng tiền vé và dịch vụ trực tiếp, một tuyến đường sắt đô thị phải mất khoảng 140 đến 180 năm mới thu hồi được vốn. Vì thế, nhiều nơi có xu hướng ép chi phí xây metro lên mảnh đất xung quanh để bù lại.

Theo TS. Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP HCM, cách làm cơ học đó lợi bất cập hại. Ghép thẳng suất đầu tư hạ tầng vào tiền đất sẽ kéo theo chuỗi hệ quả:

• Doanh nghiệp mất động lực vì chi phí tài chính đội lên quá lớn;
• Giá thành sản phẩm cuối cùng bị đẩy cao, nhà đầu tư chiến lược rút lui;
• Người thu nhập thấp bị đẩy ra xa: giá thuê, mua nhà quanh ga vượt túi tiền, mục tiêu an sinh và khuyến khích đi phương tiện công cộng đổ vỡ.

Nói cách khác, hạ tầng giao thông và giá trị bất động sản tại nút TOD là hai phạm trù khác nhau, không thể lấy cái này chia đều cho cái kia.

Phát triển đô thị TOD: quanh ga metro nên bố trí gì?

Chuyên gia đề xuất chia không gian quanh nhà ga thành các lớp theo khoảng cách đi bộ, thay vì để thị trường tự phát:

• Vùng lõi trong bán kính 200m: dành trọn cho thương mại, bán lẻ, tiện ích công cộng và không gian ngầm. Tuyệt đối không cắm dự án nhà ở thương mại vào đây.
• Vành đai 200m đến 1.000m: ưu tiên hạ tầng xã hội, cơ sở y tế khám trong ngày, thiết chế văn hóa và nhà ở xã hội cho thuê thuộc sở hữu nhà nước. Nghĩa vụ tài chính về đất phải neo vào hệ số mật độ và chỉ tiêu quy hoạch minh bạch.

Với người mua nhà, cách phân lớp này rất đáng để ý: căn hộ nằm ngay sát ga chưa chắc là lựa chọn ở lý tưởng, vì vùng lõi được dành cho dịch vụ. Khu vực đáng sống nằm ở vành đai tiếp theo, nơi cân bằng giữa tiện ích và không gian ở. Bạn có thể tham khảo các dự án gần tuyến metro theo logic này.

Nguồn thu bền vững của TOD đến từ đâu?

Điểm cốt lõi trong lập luận của chuyên gia: giá trị lớn nhất của TOD không nằm ở khoản tiền bán đứt quỹ đất ban đầu, mà ở dòng thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân và chuỗi hoạt động kinh tế chạy liên tục hàng thập kỷ sau khi ga vận hành.

Từ đó, TP HCM có thể dùng cơ chế đặc thù để ưu đãi mạnh ở vùng lõi TOD: miễn tiền thuê đất giai đoạn đầu cho trung tâm nghiên cứu công nghệ cao, khu triển lãm hay cơ sở đào tạo bán dẫn. Khi kéo được các tập đoàn tỷ USD về, đô thị có hàng vạn việc làm chất lượng cao và nguồn thu thuế đều đặn, bền hơn nhiều so với một lần bán đất.

Góc nhìn OpenHouse

Cuộc tranh luận "tận thu hay nuôi dưỡng" tưởng vĩ mô nhưng chạm trực tiếp tới túi tiền người mua nhà. Nếu địa phương chọn tận thu, giá căn hộ quanh ga sẽ bị đội bởi chi phí hạ tầng, còn nhà ở xã hội gần metro gần như biến mất. Ngược lại, một quy hoạch TOD phân lớp rõ ràng sẽ giữ giá hợp lý và bảo đảm tiện ích thật. Khi xem một dự án gắn mác "cạnh metro", hãy hỏi kỹ nó nằm ở lớp nào quanh ga và khu vực đó được quy hoạch làm gì.