Nguồn cung tăng nhanh hơn sức mua: thị trường bất động sản 2026 đi về đâu?

Thị trường bất động sản 2026 đang lộ rõ một nghịch lý: hàng mới bung ra ngày càng nhiều trong khi người mua lại chùn tay. Với người có nhu cầu ở thực, nghịch lý này mở ra cơ hội thương lượng, nhưng cũng đi kèm rủi ro nếu mua nhầm phân khúc đang bị đẩy giá.

Giao dịch sụt mạnh, đất nền dẫn đầu đà giảm

Số liệu Bộ Xây dựng cho thấy nửa đầu năm cả nước có 239.860 giao dịch bất động sản, giảm 18% so với cùng kỳ 2025. Mức giảm không đồng đều giữa các phân khúc:

Đất nền — kênh đầu cơ ưa thích thời sốt nóng — là nơi dòng tiền rút nhanh nhất. Thanh khoản yếu đi đúng lúc lãi suất nhích lên. Theo MBS, lãi tiết kiệm kỳ hạn một năm đã cộng thêm chừng 0,3 điểm phần trăm chỉ trong một quý, đưa mặt bằng về vùng 7,5 - 9%. Vốn đắt hơn khiến người mua chần chừ xuống tiền, còn chủ đầu tư dùng đòn bẩy thì thêm gánh nặng tài chính. MBS dự tính tỷ lệ hấp thụ nửa cuối năm chỉ quanh 40 - 50%, thấp hơn khoảng 10 điểm phần trăm so với năm ngoái.

Nguồn cung không thiếu, thậm chí bung mạnh

Trái với cảm giác khan hàng, nguồn cung căn hộ lại đang nở ra tại các đô thị lớn. Sáu tháng đầu năm, Hà Nội đón khoảng 16.600 căn hộ mới, tăng 57% so với cùng kỳ. TP.HCM có chừng 4.600 căn, cao hơn tới 228%, chủ yếu nhờ các dự án vùng ven mở bán trong quý I.

Hàng nhiều khiến các dự án phải cạnh tranh gay gắt hơn. Ở thị trường thứ cấp Hà Nội, MBS ghi nhận giá căn hộ đã lùi khoảng 10 - 20% tùy khu vực và loại sản phẩm — tức người mua lại nhà cũ có dư địa trả giá.

Nhưng ở thị trường sơ cấp thì ngược chiều: giá bán trung bình của dự án mở mới trong quý 2 vào khoảng 95 triệu đồng/m², tăng 21% so với cùng kỳ. Lý do không hẳn vì "sốt", mà vì cơ cấu hàng mới nghiêng về phân khúc cao cấp. Đây là điểm người mua ở thực cần tỉnh táo khi dạo qua các dự án đang mở bán: giá trung bình tăng có thể chỉ phản ánh hàng đắt nhiều hơn, không phải giá trị thực đi lên.

Doanh nghiệp xoay sang "thu tiền" dự án cũ

Thị trường chậm lại buộc doanh nghiệp đổi chiến thuật. Thay vì liên tục tung hàng mới, nhiều đơn vị dồn lực hoàn thiện, bàn giao dự án đã bán trước đó để ghi nhận doanh thu. MBS cho biết quý III/2026 gần như vắng bóng dự án mới gây chú ý, một số doanh nghiệp còn thu hẹp kế hoạch mở bán.

Hệ quả là sức khỏe tài chính phân hóa rõ giữa các doanh nghiệp: đơn vị có hàng sẵn sàng bàn giao thì giữ được dòng tiền, nhóm phụ thuộc hàng tồn cũ chịu áp lực. MBS dự báo lợi nhuận sau thuế quý 3 của nhiều chủ đầu tư lớn đi lùi hai chữ số so với cùng kỳ — minh chứng cho việc cùng một thị trường nhưng mỗi doanh nghiệp hấp thụ cú sốc khác nhau.

Góc nhìn OpenHouse

Bức tranh 2026 là "cung dẫn, cầu theo sau" — thế có lợi cho người mua để ở hơn là nhà đầu tư lướt sóng. Với hàng thứ cấp giảm 10 - 20%, đây là lúc trả giá tốt nếu pháp lý sạch và nhu cầu là ở thật. Ngược lại, hãy cảnh giác với mức giá sơ cấp tăng 21%: phần lớn đến từ hàng cao cấp, và nếu lãi vay còn neo quanh 9%, bài toán trả góp sẽ nặng hơn con số niêm yết nhiều.