Bắt đáy bất động sản: vì sao dòng tiền quan trọng hơn mức giá giảm?

Khi giá quay đầu, nhiều người lập tức muốn bắt đáy bất động sản — nhưng giới chuyên gia cho rằng mức giảm không phải là tín hiệu đáng tin nhất. Quan trọng hơn con số giảm bao nhiêu là giá hiện tại đã về đúng giá trị thực hay chưa, và người mua có gánh nổi dòng tiền không.

Sau một chu kỳ tăng kéo dài, thị trường đang có dấu hiệu điều chỉnh rõ. Giá căn hộ thứ cấp ở nhiều địa phương đã giảm so với quý trước; đất nền, biệt thự và nhà mặt phố cũng chịu áp lực. Tại hội thảo ngày 15/10 bàn về hướng đi của giá sau cơn sốt, các chuyên gia thống nhất: giá giảm chưa đồng nghĩa thị trường đã chạm đáy.

Vì sao giá giảm chưa chắc là đáy?

PGS.TS Ngô Trí Long (Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam) chỉ ra nghịch lý: lãi suất cao bào mòn sức mua và thanh khoản, trong khi giá chào bán vẫn neo cao. Người bán gánh chi phí đất đai, xây dựng, tài chính, lại không muốn bán dưới kỳ vọng nên giữ giá.

Hệ quả là khoảng cách giữa giá rao và giá giao dịch thật vẫn lớn. Quá trình điều chỉnh vì thế không diễn ra tức thì hay đồng đều khắp các phân khúc. Một mẩu tin giảm giá chưa đủ để kết luận cả khu vực đã xuống đáy.

Bắt đáy bất động sản: đo bằng giá trị thực, không bằng con số giảm

Từ phía Bộ Xây dựng, bà Hoàng Thu Hằng — Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản — thừa nhận rất khó gọi đúng thời điểm chạm đáy. Với người mua để ở, bà khuyên đừng chờ quá lâu chỉ để săn mức rẻ nhất.

Thay vào đó, hãy soi ba câu hỏi: giá hiện tại có khớp giá trị thực không; nó đã đi qua những biến động nào trong vài năm; và nó có vừa túi tiền của chính mình. Bà dẫn ví dụ một căn hộ 70 m² từng khoảng 3 tỷ đồng, sau vài năm vọt lên 7 tỷ — người mua phải tự đánh giá mức tăng đó có hợp lý không.

Nếu giá đã về vùng hợp lý và căn nhà đáp ứng đúng nhu cầu ở, có thể cân nhắc xuống tiền. Riêng người mua thuần đầu tư, chưa cần dùng tài sản, thì nên theo dõi thêm diễn biến.

Dòng tiền mới là thước đo: quy tắc 30–35%

Cảnh báo đáng chú ý nhất: giá tài sản giảm nhưng chi phí vốn tăng vẫn đẩy người mua vào thế thua. Ông Long khuyến nghị tổng gốc và lãi trả hằng tháng nên nằm trong 30–35% thu nhập thực của gia đình.

• Dự phòng đủ chi tiêu và trả nợ ít nhất 6 tháng, tốt nhất là 9–12 tháng.
• Tính sẵn kịch bản lãi suất cộng thêm 2–3 điểm phần trăm.

Phép tính minh hoạ: vay 1,5 tỷ đồng trong 20 năm, lãi 10%/năm thì mỗi tháng trả khoảng 14,5 triệu đồng; nếu lãi lên 15%, khoản trả nhảy lên khoảng 19,8 triệu đồng. Một căn nhà rẻ hơn chưa chắc là món hời nếu phải đổi bằng khoản vay vượt sức.

Muốn đối chiếu với nguồn cung và mặt bằng giá từng khu vực, bạn đọc có thể xem thêm các tin thị trường cập nhật trên OpenHouse.

Góc nhìn OpenHouse

Với người mua nhà để ở, "đáy" không phải một con số đẹp trên bảng rao bán, mà là điểm mà giá trị thực, nhu cầu ở và năng lực trả nợ cùng gặp nhau. Hãy chốt ngân sách và phép thử lãi suất trước, rồi mới đi xem nhà — thay vì để mức giảm hấp dẫn dẫn dắt quyết định. Một tài sản vừa túi tiền và đúng nhu cầu sẽ bền hơn nhiều so với một món hời trên giấy.