Thời điểm mua nhà giữa chu kỳ điều chỉnh: đừng chỉ chờ giá chạm đáy

Chọn đúng thời điểm mua nhà đang là băn khoăn của nhiều người khi giá có dấu hiệu hạ nhiệt nhưng lãi vay vẫn cao. Tại hội thảo "Bất động sản sau cơn sốt - Giá sẽ đi về đâu?", các chuyên gia thống nhất một điểm: cố đoán đáy là vô ích, điều cần tính là giá có hợp lý và dòng tiền có trụ nổi hay không.

Thị trường đã vào chu kỳ giảm giá chưa?

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing (One Mount Group), cho rằng giá còn giảm hay không phụ thuộc vào kinh tế vĩ mô và thị trường vốn, nên không thể kết luận đã tạo đáy chỉ vì vài đợt giảm. Chừng nào người dân còn ưu tiên gửi tiết kiệm thay vì rót vào bất động sản, thị trường khó hồi phục rõ nét.

Ở phân khúc thứ cấp, áp lực giảm đến từ nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy cao — những người chỉ bỏ ra 20-30% vốn tự có. Khi buộc cắt lỗ, họ có thể mất gần hết phần vốn này. Với nhà đất thổ cư, ông Trung cho rằng dư địa giảm vẫn còn, nhất là tại khu phía Đông Hà Nội (Long Biên, Đông Anh, Gia Lâm), nơi từng phổ biến kiểu vay tiền mua đất rồi vay tiếp để xây và bán lại. Dù vậy, vài khu vực giảm giá chưa đủ khẳng định cả thị trường bước vào chu kỳ đi xuống.

Khi nào nên xuống tiền mua nhà?

Từ phía cơ quan quản lý, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hoàng Thu Hằng cho rằng giá đã neo cao nhiều năm trong khi nhu cầu ở thực còn lớn. Thị trường có dấu hiệu điều chỉnh, nhưng đáy ở đâu thì không ai trả lời chắc chắn được. Bà khuyên người mua để ở đừng chờ mức thấp nhất, mà hãy so giá hiện tại với giá trị thực và khả năng tài chính của mình.

Ví dụ bà đưa ra khá quen thuộc: một căn hộ 70m² từng khoảng 3 tỷ đồng, sau vài năm vọt lên 7 tỷ. Người mua cần tự hỏi mức tăng đó có hợp lý không. Nguyên tắc rút ra khá rõ ràng:

• Nếu mua để ở, giá đã hợp lý và đúng nhu cầu — có thể xuống tiền, không cần đợi "đáy".
• Nếu mua để đầu tư, chưa có nhu cầu thực — nên tiếp tục quan sát.

Lãi suất ảnh hưởng khoản trả góp thế nào?

PGS.TS Ngô Trí Long nhấn mạnh: giá quyết định mua đắt hay rẻ, nhưng lãi suất mới quyết định có giữ được nhà lâu dài hay không. Ông khuyến nghị tổng gốc và lãi mỗi tháng chỉ nên chiếm 30-35% thu nhập; với gia đình thu nhập 40 triệu đồng, khoản trả hợp lý là 12-14 triệu. Người vay cũng cần quỹ dự phòng tối thiểu 6 tháng, lý tưởng là 9-12 tháng, và phải thử kịch bản lãi tăng thêm 2-3 điểm phần trăm.

Vì sao bài kiểm tra này quan trọng? Hãy nhìn ví dụ khoản vay 1,5 tỷ đồng, kỳ hạn 20 năm:

Chỉ riêng lãi suất nhảy từ 10% lên 15% đã làm khoản trả tăng thêm khoảng 5,3 triệu mỗi tháng, vượt xa ngưỡng an toàn 30-35%. Ông Long còn lưu ý khoảng cách giữa lãi huy động công bố (6-7%) và lãi cho vay thực tế (8-9%, có nơi trên 9%) — người vay nên nhìn vào điều kiện tín dụng thật của khoản vay, không phải con số quảng bá ban đầu. Trước khi quyết định, bạn có thể tham khảo danh mục dự án OpenHouse để so sánh mặt bằng giá.

Góc nhìn OpenHouse

Thông điệp xuyên suốt của các chuyên gia rất đáng lưu tâm: giá rẻ hơn chưa chắc là mua được hời, vì lãi vay cao có thể nuốt trọn phần tiết kiệm từ giá. Với người mua ở thực, công thức an toàn là đối chiếu giá chào với giá 1-2 năm trước, giữ khoản trả nợ dưới 35% thu nhập và luôn "stress test" ở mức lãi 15%. Khi cả giá lẫn dòng tiền đều nằm trong tầm kiểm soát, đó mới là thời điểm của riêng bạn — không cần trùng với đáy của thị trường.