Đề xuất hoán đổi đất liền kề để tái định cư tại chỗ, miễn tiền sử dụng đất

Một cơ chế hoán đổi đất liền kề để tái định cư tại chỗ vừa được HoREA đề xuất, mở hướng cho người bị thu hồi đất tự dùng phần đất còn lại của mình làm chỗ ở mới mà không phải nộp tiền sử dụng đất.

Đề xuất nằm trong văn bản góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), gửi tới Ủy ban Kinh tế và Tài chính, Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội cùng Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Tư pháp.

Hoán đổi đất liền kề để tái định cư tại chỗ được đề xuất ra sao?

HoREA kiến nghị sửa khoản 2 Điều 43 dự thảo về nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Theo đó, nếu người bị thu hồi vẫn còn một thửa đất khác nằm sát thửa bị thu hồi, họ được đổi một diện tích tương đương từ thửa này.

Phần đất nhận hoán đổi sẽ được chuyển sang đúng loại mục đích của đất bị thu hồi, và người dân không phải làm nghĩa vụ tài chính đối với diện tích đó. Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho biết thực tế có nhiều hộ còn đất liền kề và mong muốn được đổi ngang để ở lại nơi cũ.

Ví dụ 200m² đất ở bị thu hồi thì tính thế nào?

HoREA minh họa bằng trường hợp ông A: căn nhà trên 200m² đất ở bị thu hồi, ngay cạnh đó ông còn thửa nông nghiệp 2.000m². Theo phương án đề xuất, ông A được lấy 200m² trong thửa nông nghiệp, chuyển thành đất ở và dựng nhà ngay tại chỗ.

Lợi ích đi kèm khá rõ:

• Không phải nộp tiền sử dụng đất cho 200m² vừa chuyển đổi;
• Vẫn giữ 1.800m² nông nghiệp để canh tác;
• Vẫn được bồi thường tài sản và chi phí di dời nhà theo quy định;
• Được ở lại đúng khu vực quen thuộc, giữ sinh kế.

Về phía Nhà nước, cách này giúp giảm sức ép chuẩn bị quỹ đất và quỹ nhà tái định cư. HoREA cho rằng hướng đi phù hợp cơ chế mở của Nghị quyết số 254 của Quốc hội, vốn cho phép UBND cấp tỉnh đặt ra các biện pháp hỗ trợ riêng theo tình hình địa phương.

Khác gì so với Luật Đất đai 2024 hiện hành?

Luật Đất đai 2024 ưu tiên bồi thường bằng đất cùng mục đích sử dụng, hoặc bằng loại đất khác khi địa phương còn quỹ đất. Điểm mới ở đề xuất là cho người dân tự lấy đất liền kề của chính mình đổi thành đất ở mà không mất phí — điều pháp luật hiện hành chưa có. Bạn đọc theo dõi thêm các thay đổi chính sách đất đai tại chuyên mục Pháp lý - Chính sách.

Vì sao HoREA muốn mở quyền thế chấp đất thuê trả tiền hàng năm?

Cùng văn bản, HoREA kiến nghị gỡ một nút thắt tài chính khác: người thuê đất trả tiền hàng năm hiện được bán, cho thuê tài sản và quyền thuê, nhưng lại không được thế chấp quyền thuê trong hợp đồng. Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định cho phép nhóm này thế chấp cả tài sản gắn liền với đất lẫn quyền thuê tại các tổ chức tín dụng, để khơi thông dòng vốn từ đất.

Góc nhìn OpenHouse

Nếu được luật hóa, cơ chế hoán đổi đất liền kề sẽ có lợi cho nhóm hộ vừa mất đất ở nhưng còn quỹ đất nông nghiệp sát bên — họ giữ được nơi ở và sinh kế thay vì phải dời đi xa. Với thị trường, giảm áp lực quỹ nhà tái định cư cũng đồng nghĩa giải phóng mặt bằng nhanh hơn. Tuy vậy, đây mới là đề xuất góp ý; người dân nên coi đây là hướng chính sách đang bàn, chưa phải quyền đã có hiệu lực.