Hà Nội xử lý 18.000 căn hộ sai quy hoạch tại 12 dự án Lê Thanh Thản

Chung cư Lê Thanh Thản và loạt dự án liên quan sắp có hướng xử lý sau nhiều năm tồn tại sai phạm. Hà Nội đang lấy ý kiến dự thảo nghị quyết về cơ chế đặc thù để giải quyết hơn 18.000 căn hộ xây vượt quy hoạch tại 12 dự án, đồng thời khẳng định đây không phải việc hợp thức hóa vi phạm.

18.000 căn hộ vượt quy hoạch đến từ đâu?

Theo dự thảo tờ trình của UBND TP Hà Nội, tổng số căn hộ được duyệt theo quy hoạch hoặc giấy phép tại 12 dự án chỉ là 6.759. Nhưng thực tế đã hình thành 24.943 căn — nhiều hơn 18.184 căn so với con số cho phép.

Các sai phạm trải dài từ xây sai quy hoạch, giấy phép, tăng diện tích sàn, số tầng, số căn, đến việc chia nhỏ căn hộ và đổi công năng. Nhiều công trình đã bàn giao cho dân ở khi thủ tục pháp lý chưa xong, khiến một bộ phận người mua đến nay vẫn chưa có sổ hồng.

12 dự án nằm trong diện xử lý gồm:

• Tổ hợp HH1, HH2, HH3, HH4 cùng các tòa VP3, VP5, VP6 ở khu vực Linh Đàm;
• CT11, CT12 thuộc khu đô thị Kim Văn - Kim Lũ;
• CT6 Kiến Hưng, CT5 Tân Triều, dự án Đại Thanh và Khu nhà ở Xa La.

Ba nhóm xử lý: giữ, giữ có điều kiện hay phá dỡ?

Dự thảo xếp các công trình vi phạm thành ba nhóm theo mức độ và khả năng khắc phục:

• Nhóm 1 — được giữ nguyên hiện trạng: công trình đã hoàn thành, đang sử dụng, không tranh chấp, bảo đảm chịu lực và phòng cháy, không ảnh hưởng nhà bên cạnh, đáp ứng hạ tầng và không lấn chỉ giới đường đỏ.
• Nhóm 2 — tồn tại có điều kiện: chưa đạt một số tiêu chí nhưng còn khắc phục được bằng giải pháp kỹ thuật, bổ sung hạ tầng, đổi công năng hoặc di dời bớt cư dân.
• Nhóm 3 — buộc tháo dỡ: không bảo đảm an toàn, lấn chỉ giới hay hành lang bảo vệ mà không sửa được; gồm cả nhà thấp tầng dựng trên đất dành cho hạ tầng, quốc phòng, an ninh.

Thành phố lý giải chọn cơ chế đặc thù vì phần lớn căn hộ đã có người ở ổn định; nếu phá dỡ và di dời hàng loạt sẽ ảnh hưởng an sinh, trật tự xã hội. Với công trình nhóm 3 không thể hạ giải, dự thảo cho phép tính tới đổi công năng, miễn không tăng tải cho hạ tầng.

Người mua nhà được bảo vệ ra sao?

Đây là phần cư dân quan tâm nhất. Với nhóm 1, người dân phải trả lại các diện tích vi phạm ở khối đế, tầng kỹ thuật hay nhà sinh hoạt cộng đồng. Nhóm 2 di dời theo thứ tự ưu tiên, bắt đầu từ phần vi phạm ở khối đế rồi đến các căn xây vượt tầng. Nhóm 3 phải di dời toàn bộ.

Trước khi di dời, chủ đầu tư phải lập danh sách căn hộ, công khai phương án và lấy ý kiến cư dân về bồi thường, hỗ trợ, tạm cư, đồng thời tự lo kinh phí và chỗ ở tạm. Người mua thuộc diện di dời được chọn một trong ba hướng: nhận tiền bồi thường; chuyển sang căn hộ tương đương ở một dự án thương mại hợp lệ của chủ đầu tư; hoặc được mua, thuê mua nhà ở xã hội mà không phải bốc thăm nếu đủ điều kiện.

Chủ đầu tư phải trả giá thế nào?

Ngay cả công trình được phép tồn tại, chủ đầu tư vẫn phải nộp lại khoản lợi thu sai. Cách tính: diện tích sàn vượt phép nhân đơn giá xây dựng tại thời điểm đưa vào sử dụng, rồi lấy 50%. Nghĩa vụ tài chính về đất dựa trên bảng giá đất nhân hệ số do thành phố quy định.

Sau khi tròn nghĩa vụ tài chính, chủ đầu tư phải hoàn tất hồ sơ cấp sổ cho cư dân. Nếu doanh nghiệp đã nộp tiền nhưng chây ì nộp hồ sơ, người mua có quyền trực tiếp đề nghị cơ quan chức năng cấp giấy chứng nhận. Thông tin quy hoạch và pháp lý từng khu vực luôn đáng tra cứu trước khi xuống tiền — bạn có thể theo dõi tại chuyên mục Quy hoạch.

Góc nhìn OpenHouse

Hướng xử lý này mở lối thoát cho hàng chục nghìn cư dân mắc kẹt vì sổ hồng, nhưng cũng là lời nhắc đắt giá: một dự án đông dân, giá mềm chưa chắc an toàn pháp lý. Người mua nhà nên đối chiếu số căn hộ thực tế với quy hoạch được duyệt và kiểm tra tình trạng cấp sổ trước khi quyết định. Phần “lợi” mà chủ đầu tư thu sai, rốt cuộc vẫn do thị trường và cư dân gánh chịu.