Sửa đổi 3 luật đất đai – nhà ở: góp ý trên VNeID, người mua nhà được gì?

Việc góp ý sửa đổi Luật Đất đai không còn phải chờ hội nghị hay gửi văn bản giấy. Trên ứng dụng định danh điện tử VNeID, mỗi người dân giờ có thể mở dự thảo, chọn quan điểm và bấm gửi ý kiến ngay trên điện thoại. Cùng lúc, hai dự luật liên quan trực tiếp đến thị trường nhà ở là Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng được đưa ra lấy ý kiến theo cách này.

Góp ý sửa đổi Luật Đất đai trên VNeID diễn ra thế nào?

Với dự thảo Luật Đất đai, người dùng vừa có thể cho ý kiến về toàn văn, vừa trả lời riêng cho 8 nhóm vấn đề mà cơ quan soạn thảo muốn lắng nghe. Mỗi nhóm có ba lựa chọn để bấm nhanh:

• Tán thành hoàn toàn — đồng ý với nội dung dự thảo;
• Tán thành có góp ý — cơ bản đồng ý nhưng muốn bổ sung;
• Không tán thành.

Ai muốn nói rõ hơn quan điểm thì nhập thêm nội dung trước khi gửi. Riêng Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, tài liệu được trình bày dạng bảng đối chiếu: quy định hiện hành đặt cạnh nội dung dự kiến sửa, để người đọc thấy ngay điểm nào thay đổi.

Tám nhóm vấn đề người mua nhà nên đọc kỹ

Không phải nhóm nào cũng xa lạ. Nhiều nội dung chạm thẳng vào quyền lợi của người đang có hoặc sắp mua đất, nhà:

• Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất;
• Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất;
• Thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư vì mục đích quốc phòng, an ninh hay phát triển kinh tế – xã hội;
• Giá đất và cơ chế tài chính về đất đai;
• Quyền, nghĩa vụ và chế độ sử dụng đất của người dân;
• Phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục và chuyển đổi số trong quản lý đất;
• Thanh tra, giám sát, xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp, khiếu nại;
• Công chứng, chứng thực hợp đồng và các giao dịch về quyền sử dụng đất.

Đáng chú ý nhất với người dân là nhóm giá đất và nghĩa vụ tài chính. Dự thảo nêu cách tính tiền dựa trên diện tích, thời hạn, mục đích sử dụng, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh — những con số quyết định trực tiếp khoản thuế, phí phải nộp khi sang tên hay chuyển mục đích một thửa đất.

Công chứng hợp đồng đất đai: hai kịch bản đang cân nhắc

Thủ tục công chứng là điểm nhiều người quan tâm vì nó gắn với chi phí và thời gian mỗi lần giao dịch. Ban soạn thảo đưa ra hai hướng để lấy ý kiến:

• Phương án 1: các hợp đồng thế chấp, góp vốn, tặng cho hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất buộc phải công chứng hoặc chứng thực, nhưng chỉ áp dụng với thửa đất chưa có đầy đủ thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai.
• Phương án 2: vẫn buộc công chứng hoặc chứng thực các hợp đồng nói trên, trừ khi luật có quy định khác.

Khác biệt nghe qua có vẻ nhỏ, nhưng thực tế lại lớn: nếu chọn hướng thứ nhất, những thửa đất đã được số hóa đầy đủ có thể được miễn công chứng, cắt bớt một khâu cho người mua bán.

Nhà chung cư sẽ có niên hạn sử dụng?

Ở dự thảo Luật Nhà ở, một nội dung được nhắc riêng là quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình, kèm phương án xử lý khi tòa nhà hết hạn. Đây là câu chuyện lâu nay khiến người mua căn hộ băn khoăn về giá trị tài sản sau vài chục năm. Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) hướng tới việc biến thị trường thành kênh phân bổ đất đai công khai, minh bạch và ổn định hơn.

Về tiến độ, việc lấy ý kiến qua VNeID được triển khai theo yêu cầu của Chính phủ với ba dự án luật có phạm vi tác động rộng. Hồ sơ các dự luật cần hoàn thiện để báo cáo Phó Thủ tướng phụ trách xem xét trước ngày 21/9/2026, làm cơ sở trình Quốc hội. Riêng Luật Đất đai, Nghị quyết 278/NQ-CP còn yêu cầu bổ sung nhiều nội dung nóng: chính sách giá đất, tiền sử dụng và tiền thuê đất; cơ chế xử lý chênh lệch địa tô, đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng; phòng ngừa trục lợi trong bồi thường, tái định cư và cách gỡ các dự án tồn đọng kéo dài. Bạn đọc quan tâm biến động pháp lý có thể theo dõi thêm chuyên mục Pháp lý - Chính sách của OpenHouse.

Góc nhìn OpenHouse

Đưa ba dự luật lên VNeID là cơ hội hiếm để người mua nhà lên tiếng về chính những quy tắc chi phối túi tiền mình: cách tính giá đất, thủ tục công chứng và số phận căn hộ khi hết niên hạn. Thay vì chờ luật ban hành rồi mới phản ứng, đây là lúc đọc kỹ phần giá đất và công chứng — hai nhóm ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí mỗi giao dịch. Với người đang cân nhắc mua căn hộ, tín hiệu về niên hạn chung cư cũng đáng lưu tâm khi định giá tài sản dài hạn.