Giá đất chiếm gần 50% giá nhà: 'giá thị trường' sau Nghị quyết 21 tính trên cơ sở nào?

Cách tính giá đất thị trường đang được đặt lại sau Nghị quyết 21, khi Nhà nước được giao vai trò quyết định, điều tiết và kiểm soát giá đất. Với người mua nhà, đây không phải chuyện chính sách xa vời: giá trị đất chiếm 30-40% cơ cấu giá bất động sản, có nơi lên gần 50%, nên cách xác định giá đất tác động thẳng vào số tiền cuối cùng trên hợp đồng.

Vấn đề được mổ xẻ tại hội thảo về chiến lược đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21, tổ chức ở Hà Nội sáng 22/9, dưới cả góc độ làm chính sách lẫn cách giá nhà thực sự hình thành.

Nghị quyết 21 thay đổi gì so với hướng cũ?

TS. Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, nhìn nhận Nghị quyết 21 có những điểm "hơi ngược dòng" so với Nghị quyết 18, song không nên coi đó là phủ nhận quy định cũ. Luật Đất đai 2024 ra đời trong một bối cảnh riêng; khi mục tiêu phát triển đổi khác, vai trò của nguồn lực đất đai cũng có thể được nhìn lại.

Khác biệt nằm ở hướng tiếp cận. Nghị quyết 18 chủ trương bỏ khung giá đất và xác định giá theo nguyên tắc thị trường, sau đó được cụ thể hóa trong Luật Đất đai 2024. Nghị quyết 21 thì nhấn mạnh giá đất do Nhà nước quyết định, đồng thời Nhà nước điều tiết và kiểm soát. Theo ông Hiếu, vai trò quyết định của Nhà nước trong dự thảo đã khá rõ, nhưng phương pháp định giá vẫn cần làm rõ hơn, nhất là phần đụng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân thì phải quy định trong luật.

Vì sao giá đất kéo theo giá nhà?

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiêm Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho biết trong bài toán mà chủ đầu tư thường tính, tiền đất chiếm khoảng 30-40% giá thành, cá biệt có khu gần 50%. Nếu kéo được giá đất về mức hợp lý, giá bán căn hộ và đất nền cũng có dư địa giảm, đặc biệt ý nghĩa với nhóm người thu nhập thấp.

Dù vậy, ông Đính lưu ý giá đất chỉ là một cấu phần. Giá cuối cùng còn phụ thuộc thủ tục, thời gian xử lý hồ sơ, cung cầu từng phân khúc, chi phí vốn và vật liệu. Muốn hạ giá nhà bền vững thì phải kiểm soát chi phí trong toàn bộ chuỗi tạo ra sản phẩm, chứ không chỉ ép riêng tiền đất.

"Giá thị trường" rốt cuộc là giá nào?

Đây là điểm hóc búa nhất. Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, thừa nhận suốt vài năm áp dụng nguyên tắc "theo giá thị trường", vẫn chưa có câu trả lời dứt khoát về việc thế nào là giá thị trường. Bà cho rằng giá tăng không hẳn xấu, quan trọng là tăng theo cách nào, và kiểm soát đầu cơ mới là bài toán lớn nhất.

Một cơ sở tham chiếu được gợi ý là lượng giao dịch. Nếu giao dịch tăng đều, có thêm căn cứ khẳng định xu hướng giá lên thực chất. Ngược lại, giao dịch gần như vắng bóng mà giá vẫn leo dốc thì cần đặt dấu hỏi. Điều này liên quan trực tiếp tới tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư phải nộp: giá bị thổi bất thường có thể tạo mặt bằng ảo, cao hơn hẳn giá trị thực.

Về công cụ điều tiết, bà Hằng nhắc tới chính sách thuế và lãi suất cho vay. Bộ Xây dựng đang soạn Luật Kinh doanh bất động sản, dành hẳn một chương cho điều tiết thị trường, đưa ra khái niệm đầu cơ và từng bước xây tiêu chí nhận diện. Quan điểm của bà: không để giá tính tiền sử dụng đất quá cao so với mặt bằng, nhưng cũng không thể quay về bảng giá đất cũ vốn quá thấp — bài toán là tìm điểm cân bằng.

Góc nhìn OpenHouse

Với người mua ở thực, thông điệp đáng nhớ là: giá nhà giảm hay không phụ thuộc vào việc "giá thị trường" có bị đầu cơ làm méo hay không, chứ không chỉ nằm ở chữ "Nhà nước quyết định". Khi lượng giao dịch được dùng làm thước đo, những khu vực giá tăng mạnh mà thanh khoản èo uột là vùng cần thận trọng. Trước khi xuống tiền, hãy kiểm tra giá rao so với giá giao dịch thật gần đó, thay vì tin vào mặt bằng giá do môi giới dựng lên. Tham khảo thêm dữ liệu thị trường tại chuyên mục thị trường của OpenHouse.