Đô thị TOD TP.HCM: phát triển dọc metro, khai thác quỹ đất quanh nhà ga

Đô thị TOD TP.HCM vừa được chính quyền phác định hướng rõ hơn: phát triển các khu dân cư, dịch vụ bám sát nhà ga metro, đồng thời khai thác quỹ đất quanh đầu mối giao thông. Hướng đi này tác động thế nào tới giá nhà và người đang sống dọc tuyến?

Đô thị TOD TP.HCM được định hướng ra sao?

Thông tin được nêu tại chương trình "Dân hỏi - Chính quyền trả lời" sáng 11/10/2026, chủ đề hoàn thiện hạ tầng giao thông đa phương thức. Cử tri muốn làm rõ cách thành phố triển khai mô hình TOD — tức phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng.

Theo Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Huỳnh Phạm Tuấn Anh, mỗi khu TOD phải được tính toán đồng bộ: tuyến metro, nhà ga, chức năng đất, mạng đường kết nối và tiện ích công cộng đi cùng nhau. Nơi đã đông dân thì ưu tiên cải tạo, bù đắp hạ tầng còn thiếu; nơi còn quỹ đất mới nghiên cứu lập đô thị mới quanh nhà ga.

Một khu TOD cần có những gì?

Đại diện Sở Quy hoạch - Kiến trúc nhấn mạnh khu TOD phải là nơi sống tiện, không chỉ là ga tàu. Cư dân cần đi bộ dễ tới ga rồi chuyển sang xe buýt hay phương tiện công cộng khác.

Vì vậy, trong bán kính mỗi nhà ga cần gắn kết đồng bộ các thành phần:

• Nhà ở xen với chỗ làm việc
• Trường học và trạm y tế trong tầm đi bộ
• Lối đi bộ an toàn, điểm trung chuyển, bãi đỗ xe
• Lối tiếp cận cho người cao tuổi, trẻ em và người khuyết tật

Lãnh đạo xã Bình Mỹ đề xuất chọn trước những hành lang đủ điều kiện để dồn lực, tránh rải mỏng nguồn vốn. Sở Nông nghiệp và Môi trường cho biết sẽ hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất, chuẩn bị quỹ đất và gỡ vướng cho các khu đất có thể đưa vào khai thác.

Mạng metro làm nền cho TOD lớn cỡ nào?

Theo Sở Xây dựng, mạng đường sắt đô thị của thành phố theo quy hoạch có 28 tuyến, tổng chiều dài khoảng 1.024 km. Hiện mới có tuyến số 1 Bến Thành - Suối Tiên chạy thương mại, còn tuyến số 2 Bến Thành - Tham Lương đã khởi công; phần lớn các tuyến khác vẫn ở bước chuẩn bị đầu tư.

Lượng khách của tuyến số 1 cho thấy nhu cầu thật. Từ 22/12/2024 đến 30/9/2026, tuyến này chở khoảng 39,2 triệu lượt khách; riêng chín tháng đầu năm 2026 đạt hơn 18 triệu lượt, tăng khoảng 17,5% so với cùng kỳ. Dù vậy, một số nhà ga vẫn khó tiếp cận vì thiếu lối đi bộ, mái che, điểm đón trả khách và bãi xe đồng bộ.

Tiền từ đất sẽ được dùng thế nào?

Điểm cốt lõi của mô hình là khai thác giá trị đất tăng thêm khi Nhà nước bỏ vốn làm hạ tầng. Nguồn thu này được kỳ vọng quay lại đầu tư hạ tầng và nâng chất lượng sống, thay vì chỉ chảy vào ngân sách đơn thuần.

Kết luận chương trình, Phó Chủ tịch HĐND thành phố Nguyễn Trường Nhật Phượng yêu cầu dùng hiệu quả vốn ngân sách, hoàn thiện cơ chế hợp tác công tư và khai thác đất trên nguyên tắc công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Quá trình thu hồi đất phải làm đầy đủ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Góc nhìn OpenHouse

Với người mua nhà, TOD là tín hiệu dài hạn chứ không phải cú hích giá tức thì. Căn hộ và nhà phố quanh các ga đã vận hành — như dọc tuyến số 1 — có lợi thế rõ, nhưng phần lớn 28 tuyến còn nằm trên giấy, nên "ăn theo quy hoạch metro" tiềm ẩn rủi ro chờ đợi nhiều năm.

Lời khuyên thực tế: ưu tiên nơi ga đã hoặc sắp chạy, kiểm tra khả năng đi bộ thật tới ga thay vì tin quảng cáo "sát metro". Người đang ở trong vùng chỉnh trang nên theo dõi sát chính sách bồi thường, tái định cư. Xem thêm tin quy hoạch để nắm tiến độ từng tuyến.