Đề xuất thu hồi, hủy sổ đỏ khi thửa đất bị tiêu hủy: ai bị ảnh hưởng?

Đề xuất thu hồi sổ đỏ đang được nhắc đến trong góp ý cho dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) muốn luật hóa thêm một tình huống mà hiện nay chưa có lời giải rõ ràng: khi thửa đất biến mất vì lý do nằm ngoài tầm kiểm soát của người dân.

Trường hợp nào sẽ bị thu hồi sổ đỏ?

HoREA đề nghị thêm một khoản vào Điều 71 của dự thảo. Nội dung cho phép Nhà nước thu hồi và hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi thửa đất bị tiêu hủy bởi nguyên nhân khách quan, mà chủ đất không còn khả năng phục hồi lại hiện trạng ban đầu.

Nói dễ hiểu, đây là những thửa đất bị sạt lở, sụt lún hay cuốn trôi sau thiên tai đến mức không thể cải tạo về như cũ. Khi phần đất thực tế không còn, tấm sổ đỏ gắn với nó cũng cần được xử lý cho khớp với thực địa.

Hiện nay chưa có điều khoản nào xử lý trọn vẹn tình huống này. Hậu quả là một số thửa đất đã biến mất trên thực địa nhưng vẫn tồn tại trên giấy tờ, gây rối cho công tác quản lý lẫn quyền lợi của chính chủ đất.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, bổ sung này giúp luật nhất quán với chính các nguyên tắc mà dự thảo đang đặt ra.

Vì sao HoREA cho rằng quy định này cần thiết?

Lập luận của hiệp hội dựa trên hai điều khoản đã có trong dự thảo:

• Điều 5 nêu nguyên tắc quản lý, sử dụng đất, buộc người dùng đất thực hiện đủ quyền và nghĩa vụ trong thời hạn sử dụng, không được lấn át quyền lợi hợp pháp của thửa đất liền kề.
• Điều 21 quy định nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo và phục hồi đất, kể cả khi thửa đất bị tiêu hủy vì yếu tố khách quan.

Đã có nghĩa vụ phục hồi đất, nhưng lại thiếu quy trình xử lý giấy tờ khi việc phục hồi là bất khả thi. Khoảng trống đó chính là thứ HoREA muốn lấp.

Tách, hợp thửa đất có được đưa trở lại luật?

Vấn đề thứ hai gần với số đông hộ gia đình hơn. Luật Đất đai 2024 dành hẳn Điều 220 cho việc tách và hợp thửa. Nhưng dự thảo mới lại không còn điều tương ứng.

Tách thửa chỉ còn được nhắc rải rác ở vài tình huống hẹp, chẳng hạn nhóm người cùng sử dụng muốn tách phần quyền của mình, hoặc phải tách thửa để cấp giấy khi bán công trình gắn với đất. HoREA cho rằng chừng đó chưa bao quát nhu cầu thực tế.

Hiệp hội đề nghị thêm Điều 92a ngay sau Điều 92, giữ lại phần cốt lõi của Điều 220 hiện hành. Lý do rất đời thường: người dân cần chia đất cho con cháu, phân chia tài sản thừa kế, hay bán bớt một phần để lấy vốn xây nhà. Ông Châu nhấn mạnh rằng "đã là quyền thì phải được quy định trong luật, không thể quy định tại văn bản dưới luật".

Góc nhìn OpenHouse

Hai đề xuất này đều hướng tới sự rõ ràng cho người dân. Với nhóm mua nhà, điểm đáng theo dõi là quy định tách, hợp thửa: nếu được luật hóa chặt chẽ, việc chuyển nhượng một phần đất hay tách sổ cho người thân sẽ bớt phụ thuộc vào văn bản dưới luật vốn hay thay đổi. Đây mới chỉ là góp ý; người có nhu cầu tách thửa nên chờ bản Luật Đất đai sửa đổi được thông qua rồi mới tính phương án pháp lý cuối cùng.