Đấu giá đất bỏ cọc hàng loạt: sửa luật thế nào để người mua ở thực không lép vế?

Những phiên đấu giá đất bỏ cọc hàng loạt tại Thanh Oai, Hà Đông đang trở thành lý do để Quốc hội tính lại Luật Đấu giá tài sản, với mục tiêu chặn đầu cơ và trả cơ hội cho người mua ở thực.

Ngày 19/10/2026, Quốc hội thảo luận dự án Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi). Phần lớn đề xuất xoay quanh một câu hỏi: làm sao để đất không bị thổi giá rồi buông cọc, trong khi người cần nhà để ở vẫn mua được?

Vì sao đất trúng giá cao rồi bị bỏ cọc?

Ký ức gần nhất là phiên đấu 68 thửa ở khu Ngõ Ba (xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai, Hà Nội) hồi tháng 8/2024. Giá trúng cao nhất chạm 100,5 triệu đồng/m2, gấp khoảng tám lần mức khởi điểm. Nhưng đến tháng 9/2024, chỉ 13 trên 68 thửa nộp đủ tiền; mọi lô có giá từ 80 triệu đồng/m2 trở lên đều bị bỏ.

Kịch bản tương tự lặp lại ở Phú Lương (Hà Đông trước sáp nhập): 22 trong 27 thửa trúng rồi mất cọc. Phó Chủ tịch Thường trực Quốc hội Đỗ Văn Chiến cảnh báo tình trạng thông đồng, dìm giá có thể bóp méo bản chất đấu giá, và lưu ý ở nhiều khu đô thị chỉ 20-30% đất trúng đấu giá thực sự được xây nhà.

Hạ tiền đặt trước có chặn được bỏ cọc?

Một trọng tâm thảo luận là tiền đặt trước khi đấu giá đất ở cho cá nhân. Đại biểu Lê Nữ Thùy Dương (Đồng Nai) đề nghị kéo trần từ 50% xuống 30% giá khởi điểm; ông Đỗ Văn Chiến cũng cho rằng biên độ 20-50% trong dự thảo là quá rộng, dễ làm khó người mua đất để ở về dòng vốn.

Dù vậy, giảm trần đặt trước không tự xóa được nạn bỏ cọc. Hiệu quả còn tùy cách ấn định mức đặt trước cho từng phiên, mức ràng buộc trách nhiệm người trúng và chế tài khi vi phạm. Ông Chiến còn đề xuất hướng ưu tiên giao đất ở cho cư dân địa phương, người thực sự sống tại chỗ.

Người trả giá thứ hai có được thế chỗ?

Đề xuất đáng chú ý khác: khi người trúng bỏ cuộc, cân nhắc công nhận kết quả cho người trả giá liền sau. Điều kiện kèm theo có thể là người chưa có đất ở hoặc hộ nghèo, nhằm bớt phải tổ chức đấu giá lại và hướng tới nhu cầu nhà ở thật thay vì chạy theo số thu.

Đây mới là ý kiến tại nghị trường, chưa phải quy định. Nếu áp dụng, cơ chế cần siết điều kiện, mức giá, thời hạn chấp nhận và nghĩa vụ tài chính để tránh phát sinh tranh chấp hay kẽ hở mới.

Ở tầm bao quát hơn, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao Nguyễn Văn Quảng đề nghị nghiên cứu áp giá tối đa cho một số tài sản đặc biệt, gồm quyền sử dụng đất và bất động sản. Hướng này buộc phải cân nhắc kỹ cơ sở tính giá trần và nguy cơ hạn chế cạnh tranh. Người quan tâm có thể theo dõi thêm các thay đổi pháp lý - chính sách ảnh hưởng tới quyền mua đất.

Góc nhìn OpenHouse

Với người mua ở thực, mỗi phiên đấu giá bị thổi rồi bỏ cọc đều đẩy mặt bằng giá khu vực lên một cách ảo. Các đề xuất hạ tiền đặt trước, ưu tiên người ở tại chỗ hay công nhận người trả giá thứ hai đều đi đúng hướng bảo vệ nhu cầu ở. Nhà đầu tư cá nhân nên xem giá trúng đấu giá là tham chiếu cần kiểm chứng, không phải giá thị trường đã xác lập.